A regra é clara: os condomínios e os manuais de procedimentos

O esporte mais popular do mundo em muito ilustra as relações humanas. Não é necessário gostar – e nem entender muito – de futebol para perceber que sua disciplina é linear e suas regras fáceis de serem seguidas. Só o(a) goleiro(a) pode pegar a bola com a mão, e dentro de uma área delimitada. Agressão ao adversário é punida com cobrança de falta. Agressão na área delimitada permite a punição da cobrança de pênaltis. Ganha o jogo quem fizer mais gols do que o adversário. Pormenores a parte, que vença o melhor.

Seja na várzea com uma bola de capotão despedaçada, seja em um estádio lotado para uma final de Copa do Mundo, as premissas são as mesmas do que fazer. Todo menino e toda menina que gostem de futebol sabem muito bem que a bola precisa passar pelas traves do oponente através de seus pés.

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Em um condomínio, guardadas as devidas proporções, a questão não é muito diferente. Há clareza do público geral quanto à meta da vizinhança. Dentre os vários objetivos da administração do bem comunitário, verifica-se a conservação e a guarda das áreas comuns. Nesse particular, vê-se que a prevenção deve ser a palavra de ordem dentro do condomínio pelos seus(uas) síndicos(as) e administradores(as).

No que diz respeito à segurança, também sabe-se o que fazer. Impedir acesso de pessoas estranhas, prevenir incêndios, dar segurança contra atropelamentos e colisões de veículos na área de estacionamento. Manter a paz e a harmonia na medida do possível.

O dilema de vencer uma partida – ou de administrar um condomínio seguro – passa por outra pergunta: como fazer?

Assim como as realidades dos gramados são muito distintas (quisera todo(a) atleta amador jogar seu futebol de fim de semana no Maracanã), cada condomínio detém um contexto único. As particularidades de cada comunidade fazem com que a sua administração também seja personalizada.

Trocando em miúdos, copiar as estratégias de outros condomínios não garante o sucesso – e é, muitas vezes, a receita para o desastre. O que se pode observar, entretanto, seja em um condomínio com 5, 50 ou 500 unidades imobiliárias, é que existem instrumentos que podem ser adequados dar melhor segurança no dia-a-dia.

Assim como no futebol, a equipe que trabalha em um condomínio necessita de instruções de como fazer o seu trabalho. Se dentro das quatro linhas existem as táticas, vê-se no condomínio a possibilidade de uso de manual de procedimentos.

Um manual de procedimentos nada mais é do que um código de conduta de como a equipe de funcionários de um condomínio deve se portar em caso de sinistros. Não se ensina a um(a) jogador(a) a chutar uma bola. Do mesmo modo, não se ensina a um(a) porteiro(a) a atender um interfone. Veja-se, contudo, que é essencial dar instruções uniformes a equipe de trabalho do que fazer quando o portão do condomínio é arrombado por um(a) motorista raivoso(a).

Através de passo-a-passo, ou de descrição de situações-problemas, tal instrumento indicará à equipe o que fazer – e o que não fazer. Detalhes bem treinados de abordagem em momentos de tensão impedem que uma briga de vizinhos(as) se transforme em uma tragédia. Diferente do futebol, um(a) síndico(a) não deseja que seu condomínio vire capa de jornal. Para isso não ocorrer, é necessário que os(as) profissionais – próprios(as) ou terceirizados(as) – saibam exatamente o que se espera deles(as).

O grande problema dos sinistros é que eles acontecem. E dificilmente sabemos quando. Ter um instrumento que delimite boas práticas é de grande vantagem para todas as partes envolvidas. Ao condomínio, vê-se vantagem na harmonia e paz do condomínio, na redução de danos e em uma gestão que consegue economia e agilidade na resolução dos problemas.

A quem é trabalhador(a), manuais de conduta se relevam como verdadeiros sistemas de segurança. Fazer o que é determinado diminui a possibilidade de uma punição – ou até mesmo uma demissão – de modo arbitrário. Além disso, permite um trabalho com clareza e objetividade, agregando valor ao serviço. Tanto ao profissional diretamente contratado, quanto à empresa terceirizada.

Ao condomínio, o resultado do manual de procedimentos é aquilo que não se vê. Não é costumeiro se vibrar pelo carrinho de um(a) zagueiro(a). Mas todos saem do estádio aliviados por ver que o seu time não levou gol. A baixa incidência de taxas extras – sim, o condomínio inteiro pagará a indenização do portão que quebrou o para-brisas daquele seu vizinho – é um reflexo possível de um manual de procedimentos bem aplicado.

O mundo corporativo já tem adotado práticas nesse sentido. Instituições financeiras, seguradoras, construtoras, hospitais e outras organizações se valem dessas práticas para agregar valor ao seu produto. Nesses universos, dá-se um nome chique: “compliance”.

Sabendo-se que há bons índices de eficiência no mercado, essas técnicas não são exclusivas a grandes corporações. Veja-se que se adequam às realidades dos condomínios, bem como às suas demandas. E é válido pontuar que a tendência das organizações no futuro é se equipar dessa estrutura para um trabalho bem-sucedido.

No fim do dia a meta é não levar gols – mesmo que não se comemore com fogos de artifícios. Para isso acontecer, é necessário que as táticas não só existam, como sejam bem treinadas por toda a equipe – mesmo que “toda a equipe” se resuma a um(a) porteiro(a) e um(a) faxineiro(a). Mas isso é conversa para outro momento.

No futebol e no condomínio, o objetivo é o mesmo, ainda que com outras regras: vencer. Que vença, portanto, o melhor. Que vença o condomínio bem gerido.

Tiago Almeida Alves é colunista do BNews, advogado formado pela UFBA, pós-graduado em Direito Imobiliário, Urbanístico, Registral e Notarial pela UNISC-RS, e atualmente cursa o MBA em Gestão de Escritórios de Advocacia e Departamentos Jurídicos na Baiana Business School (Faculdade Baiana de Direito).