Quem tem medo da prestação de contas?

As fábulas revelam uma riqueza cultural muito importante para a humanidade. Através de suas lições de moral, uma fábula diverte e, ao mesmo tempo, ensina a quem lê. Uma anedota bastante conhecida ilustrará a prudência necessária para as administrações de condomínios brasileiros poderem conviver tranquilamente com os “fantasmas da lei”.

Heitor, Cícero e Prático eram três síndicos de imóveis da mesma vizinhança que conversavam entre si sobre os desafios de seus condomínios e as dificuldades na gestão. Prático disse que não podia demorar muito na conversa, pois estava atarefado. Disse o síndico que estava checando notas fiscais, balancetes e retirando dúvidas com os contadores e advogados, para terminar de escrever o relatório de prestação de contas do ano anterior, com fins de apresentar ao conselho fiscal e à assembleia. 

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Cícero, bastante desorganizado, indicou que já apresentou a prestação de contas ao conselho fiscal, mas que recebeu parecer negativo por constar nos documentos diversas informações confusas e contraditórias.  Já Heitor, que não queria se cansar, disse que não convocaria assembleia para isso em seu condomínio, e em meio a gargalhadas, questionou: “Quem tem medo da prestação de contas?”.

Na história original, a dos Três Porquinhos, sabe-se que o Lobo Mau apareceu tempos depois, e fez um grande estrago nas cabanas de Heitor e Cícero. Sem temer, o Lobo soprou, bufou e destruiu a estrutura onde moravam os últimos dois porquinhos, colocando-os em apuros.
Se a prestação de contas oferece risco a síndicos, qual seriam, portanto, os males a temer? Vamos a lei.

De acordo com o Código Civil, o(a) síndico(a) é obrigado a convocar assembleia dos condôminos anualmente para, dentre e outras obrigações, aprovar as contas. De acordo com a complexidade de cada condomínio e de cada convenção, o relatório de prestação de contas é o documento onde o(a) síndico(a) estabelece o quanto foi arrecadado, o quanto foi pago, e as justificativas das intervenções de ordem financeira.

Caso o(a) síndico(a) não convoque a assembleia no prazo adequado, de acordo com cada convenção, um quarto dos condôminos, através de assinaturas idôneas, poderá convocá-la com o fim específico de prestar contas. É importante considerar que o edital de convocação da assembleia deve observar os mesmos requisitos previstos na convenção. Se, por exemplo, o(a) síndico(a) só pode convocar a assembleia com quinze dias de antecedência e através de carta a cada morador, esses condôminos devem proceder da mesma forma, sob pena de nulidade.

É certo que reunir um quarto das assinaturas nem sempre é algo fácil. A diversidade de empreendimentos no país permite observar condomínios com vinte, bem como condomínios com duas mil unidades. Na impossibilidade de colheita de tantas assinaturas, permite a lei que qualquer morador promova ação judicial para que um(a) juiz(a) competente possa convocar assembleia, nos termos da convenção.

De tal modo, o fato de não convocar assembleias para evitar a apreciação de contas, como visto na prática de Heitor, em nosso exemplo, não adianta. 

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Nos condomínios que são dotados de conselho fiscal, costuma pairar outro dilema aos condôminos. Ao final de contas (com perdão do trocadilho), o que acontecerá caso o conselho fiscal reprove as contas do(a) síndico(a), como aconteceu no exemplo de Cícero?

É importante considerar que os conselhos fiscais são importantes órgãos no auxílio a uma gestão transparente e responsáveis. Como um verdadeiro pilar (como já falamos nesse texto anterior na coluna), o conselho fiscal detém a responsabilidade de acompanhar a gestão nos assuntos orçamentários e financeiros, tendo em muitas convenções de condomínio a função de emitir parecer sobre as contas apresentadas.

Apesar de tal relevância, os conselhos fiscais não detêm poder algum sobre aprovação ou reprovação de contas em um condomínio. O relatório do conselho fiscal apenas detém poder persuasivo, mesmo se muito bem fundamentado, sendo um instrumento de convencimento para os verdadeiros votantes das prestações de contas.

Quem seria, portanto, o Lobo Mau que assolaria tanto Heitor quanto Cícero? A própria assembleia condominial.

Interessante pontuar que nenhum outro órgão ou autoridade detém esse poder. Seja conselho fiscal, o(a) próprio(a) síndico(a), o conselho consultivo, um quarto dos condôminos, ou até mesmo o(a) juiz(a), vê-se que nenhum destes pode aprovar ou reprovar as contas em um condomínio. 

Com os relatórios e pareceres em jogo, deverá a assembleia analisar a documentação e, com os moradores em conjunto a respeitar o quórum mínimo, julgar as contas, aprovando-as ou reprovando-as. Mesmo que, por exemplo, o conselho fiscal opine por reprovar as contas, poderá a assembleia aprová-las, o que induzirá ao debate quanto as teses de aprovação e rejeição, até a contagem de votos. O contrário também é verdadeiro.

E, de acordo com a Lei, esse “Lobo Mau” ainda teria outros poderes. Por maioria absoluta de seus membros, através de edital de convocação especialmente criado para esse fim, poderá a assembleia destituir – isso mesmo, retirar o mandato – o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio. Fora as eventuais ações de indenização, caso sejam constatados desvios.

Ao fim de toda fábula, a moral. Vê-se que pouco se falou de Prático, o síndico prudente. Através de uma gestão organizada, transparente e bem assessorada, poderá o(a) síndico(a) exercer o seu mandato com tranquilidade e sossego. Vale a pena praticar uma gestão eficiente para o bem comum da comunidade – e da dignidade do cargo que exerce.

Quem tem medo da prestação de contas? Só não tem aquele(a) que recusou construir com palha e madeira, e decidiu utilizar blocos e cimento.

Tiago Almeida Alves é colunista do BNews, advogado formado pela UFBA, pós-graduado em Direito Imobiliário, Urbanístico, Registral e Notarial pela UNISC-RS, e atualmente cursa o MBA em Gestão de Escritórios de Advocacia e Departamentos Jurídicos na Baiana Business School (Faculdade Baiana de Direito). Contato: [email protected]