Parte de um todo: questões jurídicas dos supercondomínios

O mercado imobiliário no Brasil tem se utilizado de formas cada vez mais criativas de aproveitar os espaços urbanos e de se adaptar à realidade social. Sob tais circunstâncias, os condomínios devem se atentar às realidades jurídicas de seus imóveis para a melhor administração possível, e para cobrir os interesses dos condôminos.

Cada vez mais frequente é o desenvolvimento de imóveis integrados. Centros de lazer junto a residências, centros comerciais, shoppings centers e hotéis, que se unem por passarelas, vias próximas e até mesmo por elevadores. Empreendimentos complexos e criativos que são abarcados no conceito de “supercondomínios”, ou condomínios de uso misto.

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Se as obras grandiosas se inserem nesse conceito, não significa dizer que todo supercondomínio precisa ser “super” em tamanho para ter um tratamento diferenciado pelo direito. Isso porque não é uma imensa área que define um supercondomínio. Basta haver em um mesmo imóvel a necessidade de mais de uma convenção regulando as relações entre as pessoas.

Vejamos o seguinte exemplo: imagine-se um imóvel de dez andares situado no centro da cidade. No andar térreo existe um centro comercial bastante movimentado, com uma área descoberta de estacionamento alugada a uma empresa terceirizada para cobrança por hora. Além disso, existem 3 andares de garagem a moradores dos outros 7 andares de área residencial. No terraço, há piscina e sauna.

Por mais criativa que seja, uma única convenção de condomínio pode gerar problemas sérios na administração desse imóvel. Um condômino lojista poderia utilizar a piscina do terraço para seu próprio lazer? O condômino morador poderia caminhar livremente pelos corredores do centro comercial fora do horário de funcionamento?

Daí a necessidade de uma convenção que regule a área residencial, outra que regule a área comercial, além da convenção geral de todo o imóvel: e assim, em um imóvel de pequeno porte, há a criação de um supercondomínio.

E é importante ressaltar: não será necessário que existam áreas distintas para haver supercondomínios. É comum enxergar imóveis residenciais em que cada torre forma um condomínio a parte, dentro de um condomínio geral.

Se existe um imóvel “super”, pode-se também dizer que os condomínios nele inseridos – as partes de um todo – serão chamados de subcondomínios. Poderão ter regras distintas de utilização, formatos de votação diferentes e até mesmo diferentes administrações. Nesse sentido, a Receita Federal permite, inclusive, a criação de CNPJ distintos a cada um desses subcondomínios, o que facilitaria em muito a gestão desses imóveis.

Frente a isso, existe um sem-fim de questões que um supercondomínio e seus gestores devem se atentar no dia-a-dia da conservação da coisa comum. Cabe pontuar, entretanto, algumas que são vitais para uma boa administração.

Se cada convenção é própria ao subcondomínio, é necessário que tal documento esteja devidamente registrado e atualizado no Cartório de Registro de Imóveis, justamente na matrícula do imóvel geral. Dessa maneira, um subcondomínio terá a autonomia necessária para sua própria gestão.

Além disso, cabe ao subsíndico (nome dado ao gestor do subcondomínio) desses setores manejar muito bem sua própria convenção, bem como entender a realidade das convenções dos outros setores. Apesar de administrações independentes, um supercondomínio é um verdadeiro organismo vivo, em que uma decisão mal tomada pode prejudicar a toda comunidade.

Supercondomínios devem ter em suas convenções a clara delimitação das áreas exclusivas. Cabendo a administração do imóvel a gestão do sossego, da salubridade e da segurança, é relevante que as convenções indiquem as regras relativas a cada setor de forma detalhada, sob risco de inviabilizar determinadas questões. Imagine-se, em nosso exemplo acima, estranhos a transitarem nos corredores residenciais a pretexto de serem clientes dos lojistas?

Como última questão desse artigo (dentre tantas outras que não caberiam em um único texto), cabe pontuar a respeito do rateio das cotas condominiais. Cada setor e subcondomínio deve operar de acordo com a realidade do seu próprio mercado. É muito comum, ao se imaginar um condomínio, que as cotas sejam divididas de acordo às frações ideais do imóvel.

Verifica-se, entretanto, que aplicar a regra geral a supercondomínios pode gerar problemas de desigualdade entre os condôminos. Veja-se que um subcondomínio pode conter receitas e gastos distintos, o que geraria a outro subcondomínio um descompasso financeiro. O custo de energia elétrica de um subcondomínio comercial, por exemplo, é muito diferente de um subcondomínio residencial no mesmo imóvel.

Dessa forma, adotar regras de mesmo rateio a todo o condomínio pode desequilibrar a balança, e fazer com que parte do condomínio pague indevidamente os custos de outra parte.

É válido salientar, entretanto, que todos os condôminos, independente da natureza do seu setor, devem contribuir em favor do chamado “condomínio geral”, que é responsável por gerir todo o imóvel e representá-lo através de seu síndico.

A parte de um todo pode ter, por fim, particularidades bastante peculiares que não cabem na realidade de todos os condôminos. Entender essas questões fará com que a administração do imóvel seja bem-sucedida - além de permitir uma “super” convivência (com perdão do trocadilho).

Tiago Almeida Alves é advogado graduado em Direito pela UFBA, pós-graduado em Direito Imobiliário, Urbanístico, Registral e Notarial pela UNISC-RS, membro da Comissão de Condomínio do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (IBRADIM), e atualmente cursa o MBA em Gestão de Escritórios de Advocacia e Departamentos Jurídicos na Baiana Business School (Faculdade Baiana de Direito).