Você sabe quanto o seu vizinho paga de IPTU em Salvador?

Um leitor do BNews denunciou, nesta terça-feira (15), que tem vivido uma dor de cabeça desde que decidiu colocar o imóvel onde reside à venda. O que deveria ser um procedimento padrão, se transformou numa situação estressante e bastante confusa. Ele, que não quis se identificar, descobriu que o valor que paga de Imposto Sobre Propriedade Territorial Urbana (IPTU) é 71% maior do que o do corretor de imóveis que está auxiliando na venda do apartamento.

O detalhe é que os dois moram no mesmo condomínio, em unidades com metragem idênticas. “A única diferença é que ele mora sete andares abaixo do meu, o que não justificaria uma discrepância tão grande entre os valores cobrados pela Prefeitura de Salvador”, disse ao BNews.

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O contribuinte, que mora no Caminho das Árvores, relatou, ainda, que, ao verificar o valor venal dos imóveis, percebeu que há também diferença. “Meu apartamento é avaliado em valor 12% maior do que o de meu vizinho e corretor”.

O leitor afirmou que esse equívoco tem atrapalhado a venda da unidade, em razão de o comprador, no momento da aquisição do imóvel, ter de pagar um  Imposto de Transmissão Inter Vivos (ITIV) maior por causa do valor venal do apartamento determinado pela Secretaria Municipal da Fazenda.

“Trata-se do mesmo prédio, torre única, mesma coluna frontal e mesma metragem para áreas internas, comuns, terreno e construção, o que não levaria à cobrança diferente de mesmos impostos, ainda mais em valores tão altos”, declarou.

Após detectar a diferença, o leitor disse ao BNews que decidiu procurar saber dos valores de IPTU e ITIV pagos por outras unidades. “Todos pagam a mesma coisa de meu corretor. Eu sou o único que contribuo com valores mais altos”.

O contribuinte destacou que, desde 2014, quando foi feito o recadastramento do IPTU na capital baiana, achou o valor cobrado muito alto, porém, como ninguém mais do condomínio se pronunciou, acreditou “na boa-fé da cobrança”. Os valores diferentes só foram detectados no momento da tentativa de venda do imóvel, no início deste mês.

Mesmo com os valores de IPTU e ITVI distintos para os apartamentos no Caminho das Árvores, o contribuinte afirmou que a Taxa de Coleta, Remoção e Destinação de Resíduos Sólidos Domiciliares (TRSD) consta igual para as duas unidades, no valor de R$ 395,59.

O BNews procurou a Secretaria Municipal da Fazenda de Salvador, que, por meio de nota, afirmou, em um primeiro momento, que a situação só poderia ser examinada mediante comparecimento do contribuinte à Sefaz.

No entanto, a equipe do BNews acionou novamente a secretaria e obteve como retorno que “o equívoco não é comum e, normalmente, quando diverge [o valor] de outros em um mesmo prédio, é causado pelo próprio contribuinte”.

“A prefeitura faz uma avaliação genérica dos imóveis, porém, em um mesmo condomínio, é bem incomum ter erros, porém acontece. Não temos relatos consideráveis de outros processos assim nos últimos anos”, escreveu a pasta.

Ainda segundo a Sefaz, “o  prazo para resolução depende do motivo que causou o problema. Pode ser que o contribuinte tenha cadastrado a área maior do que a dos demais ou ainda outros motivos”. A secretaria disse, por fim, que “é  muito importante ainda que, para agilizar a resolução, os contribuintes acompanhem o processo pelo nosso portal para verificar se existe alguma pendência de documentação”.

Após as declarações da Sefaz, voltamos a entrar em contato com o autor da denúncia e ele afirmou que “vai buscar, incansavelmente, a reparação administrativa e se for preciso judicial de seus danos”, uma vez que, quando esteve na sede da pasta, lhe foi informado que “se tratava de um erro no sistema interno”.

Legal ou ilegal?
Diante da divergência de argumentos entre as notas enviadas pela Secretaria Municipal da Fazenda e o consumidor denunciante, o BNews entrou em contato com o advogado especialista em Direito Imobiliário Estácio Nogueira Reis para entender a legalidade da cobrança de valores distintos de IPTU e ITIV.

De acordo com ele, “pelo princípio da isonomia tributária, o Município de Salvador ou qualquer outro não pode cobrar IPTU diferente de apartamentos idênticos em metragem, condições e localização, já que o valor venal deveria ser igual para ambos os imóveis”. O advogado ainda ressaltou que os cálculos do valor de IPTU são complicados e que nenhum leigo tem a obrigação de entender.

“Se avaliarmos as fórmulas complicadíssimas de cálculo do IPTU da nossa cidade, com diversos fatores de multiplicação, ainda assim observaremos que a diferença de andar de uma unidade em condomínio edilício não poderia ter o IPTU maior do que outra de mesma especificação, já que dos diversos fatores/coeficientes incidentes no cálculo do valor venal do imposto não há qualquer um que diretamente influencie numa diferença de valores tão acentuada como do presente caso”, explicou.

Ainda segundo Estácio Nogueira Reis, “mesmo que tenham valores de mercado diferentes, pela diferença de andar (mais alto e mais baixo), a fórmula simplificada de cálculo do valor venal não leva em conta a altura das unidades prediais, apenas critérios de dimensão do terreno; fator de pé direito; instalações e equipamentos, etc”.

O advogado também afirmou que “diversos lançamentos de IPTU, de imóveis idênticos, com áreas e especificações iguais, foram lançados com valores diferentes após o recadastramento de 2014, já que muitos contribuintes ganharam descontos de 10% para quem enviou as informações atualizadas dos imóveis”.

Veja abaixo imagens dos carnês de IPTU dos imóveis descritos na matéria:

Apartamento 01:

Apartamento 02: