Com objetivo de atrair consumidores e aumentar as vendas, as construtoras fazem promessas de entrega dos imóveis em datas que, previamente, sabem que não vão cumprir. Isto, somado aos problemas enfrentados para obtenção e finalização do processo de financiamento, se transforma em verdadeira frustração ao comprador de imóveis novos. Desse modo, o sonho da casa própria acaba se transformando em sentimentos de impotência e angústia para o consumidor.
Todavia, como alento para estes que são vítimas de tal conduta abusiva por parte das construtoras, o Código de Defesa do Consumidor respalda direitos no caso de atraso de obras, impondo o dever de reparação àqueles que vierem a ser lesados por esta prática. Assim, o primeiro ponto que merece destaque quanto ao tema é que existem previsões que, embora estabelecidas no contrato, não são legais e, por esta razão, são consideradas nulas.
Nesse cenário, existentes transtornos decorrentes do atraso, é possível ajuizamento de ação judicial individual ou coletiva, coagindo as construtoras a cumprirem com suas obrigações até a efetiva entrega das chaves. Destaque-se, a seguir, alguns direitos que podem ser pleiteados judicialmente quando não há compensação espontânea por parte das empresas inadimplentes.
1) Anulação da Cláusula de Tolerância: Uma das principias cláusulas abusivas é a que estabelece um período de tolerância que supera o prazo estabelecido para entrega do imóvel, dilatando, em média, o prazo em 180 dias. A desproporcionalidade das cláusulas de tolerância é evidente, já que ao consumidor é dispensado tratamento diverso, isto é, caso atrase com quaisquer das suas obrigações contratuais será obrigado a arcar com penalidades elevadas, sem qualquer tolerância.
Pode-se concluir, portanto, que quando existir atraso excessivo na entrega do imóvel, ainda que havendo cláusula de tolerância, o consumidor terá o direito de ingressar no judiciário e pleitear a declaração da abusividade da cláusula de tolerância e o ressarcimento dos prejuízos suportados.
2) Danos materiais: Outro ponto relevante e com entendimento consolidado no STJ tem direito o consumidor de receber indenização por lucros cessantes equivalente ao valor que o consumidor receberia se estivesse alugando o imóvel em atraso ou a restituição dos valores que estão sendo pagos a título de aluguel e condomínio até o imóvel ser entregue, além dos danos materiais diversos oriundos do atraso na entrega.
3) Multa e juros contratuais: Os contratos pactuados com as construtoras estabelecem de maneira desigual encargos contratuais em caso de mora dos consumidores. Assim, com base nos princípios consumeristas, os consumidores podem exigir no judiciário a incidência de juros de mora e multa para as construtoras que originalmente estão estabelecidos exclusivamente para os adquirentes.
4) Congelamento do saldo devedor: Questão que gera grande desconforto é a correção do saldo devedor em razão do atraso, ocasionando uma excessiva oneração para o consumidor, já que são transferidos para este os encargos da mora a que não deu causa. O adquirente do imóvel, então, poderá pleitear a abusividade da referida correção. Diante disso, cabe à construtora arcar com os reflexos do atraso por ela gerado.
5) Dano moral: O consumidor poderá, ainda, pleitear os danos morais decorrentes do atraso na entrega do imóvel, desde que evidencie situações de constrangimento, sofrimento e humilhação em razão do atraso na entrega do imóvel adquirido, como no exemplo de recém-casados que tiveram que morar na casa dos pais ou morar de aluguel enquanto não recebiam as chaves de sua casa própria.
6) Comissão de Corretagem: O pagamento da taxa de corretagem, quando o consumidor teve conhecimento do empreendimento por conta própria, é indevido, pois não há um efetivo serviço de corretagem, tendo o mesmo, portanto, direito de ser restituído em dobro do valor que tenha desembolsado sob este pretexto.
7) Restituição/suspensão da cobrança de taxas condominiais e de IPTU: Antes da entrega das chaves, o imóvel ainda pertence legalmente à construtora, de modo que cabe a ela arcar com as despesas de a ele relacionadas, tais quais taxas condominiais e IPTU. Sendo assim, aquele consumidor que estiver houver desembolsado valores relacionados a estas despesas pode pleitear sua restituição.
8) Vícios e defeitos constatados na entrega das unidades: O consumidor poderá requer, ainda, a reparação de eventuais defeitos na obra, exigindo a entrega do bem adquirido em perfeito estado, conforme pactuado em contrato. Por fim, saliente-se que o Código de Processo Civil faculta ao adquirentes de um mesmo empreendimento ingressarem conjuntamente com ações, o que pode ser uma estratégia processual interessante, tendo em vista que além ensejar a repartição do valor das custas judiciais e dos honorários advocatícios, representa um aumento de força e representatividade da demanda perante o judiciário” .
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