Decisão do TJBA reafirma propriedade em condomínio de luxo em Itacaré e padroniza cancelamento de registros imobiliários

A Corregedoria das Comarcas do Interior do Tribunal de Justiça da Bahia (TJBA) proferiu uma decisão que beneficia diretamente o condomínio de luxo Villas de São José, em Itacaré. A decisão foi tomada a partir de uma consulta feita pela juíza Thatiane Soares, sobre a natureza do condomínio e como deveria realizar cancelamento administrativo de registros diante de questionamentos de que o local era um “loteamento de acesso controlado” decorrentes de um Termo de Ajustamento de Conduta (TAC) firmado pela Promotora de Justiça da comarca de Ilhéus. A resposta da Corregedoria para a consulta pode impactar o mercado imobiliário e trazer segurança jurídica para o segmento.

Com base no parecer do juiz assessor da Corregedoria, Moacir Reis Fernandes Filho, a corregedora estabeleceu critérios claros para as correções em matrículas imobiliárias. A Corregedoria reforça que nulidades evidentes em registros podem ser canceladas administrativamente por ordem judicial, sem a necessidade de uma ação judicial complexa, desde que o vício seja formal e comprovável por documentação.

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A polêmica sobre a natureza jurídica do Condomínio Villas de São José ganhou relevância com a menção de um Termo de Ajustamento de Conduta (TAC). Esse documento, firmado pela Promotora de Justiça da comarca de Ilhéus, indicava o empreendimento como um "loteamento de acesso controlado", uma classificação que, segundo a Corregedoria, é incompatível com a realidade e o registro do condomínio. O TAC, ao fazer essa indicação com base na Lei nº 13.465/17, que alterou a Lei de Loteamentos (Lei nº 6.766/79), ignorou o fato de que o Villas de São José foi concebido e registrado em 1999, sob a vigência da Lei de Condomínios (Lei nº 4.591/64). Essa divergência na classificação foi o cerne da consulta judicial, com a Corregedoria reforçando que a denominação do empreendimento deve seguir seus registros originais e a legislação aplicável à época de sua constituição.

A parte mais importante da decisão para o setor imobiliário e para os proprietários do Villas de São José é a categórica afirmação da sua natureza jurídica. O empreendimento, cujo registro na matrícula nº 2.148 o identifica claramente como condomínio, foi alvo de uma tentativa de reclassificação como "loteamento de acesso controlado". Para a Corregedoria, essa alteração seria ilegal, pois a Lei nº 13.465/17, que trata dos loteamentos de acesso controlado, é posterior à criação do condomínio em 1999.

A Corregedoria destacou o grande interesse público na preservação do local, especialmente após uma recente correição realizada entre 06 e 12 de abril de 2025 na Comarca de Itacaré. Durante essa fiscalização, a equipe da Corregedoria constatou a existência de bioma protegido por Área de Preservação Permanente (APP) e duas praias localizadas dentro do empreendimento. A manutenção da natureza condominial é importante para garantir a integridade dessas áreas, já que a alteração para loteamento implicaria na transformação de suas áreas comuns, vocacionadas à circulação de pessoas e veículos, que são privadas, em áreas públicas. Isso, para o órgão, poderia ser considerada como um “confisco ilegal e arbitrário”, violando a Constituição Federal e comprometendo a gestão ambiental do local.

Além de proteger o Condomínio Villas de São José, a decisão detalha o procedimento para cancelamento administrativo de registros imobiliários. Ficou estabelecido que os “vícios extrínsecos" (erros formais ou do próprio registro) devem ser corrigidos de forma mais célere, via processo administrativo ordinário. No entanto, se o problema estiver na origem do título que gerou o registro, a solução continua sendo a via judicial.

A determinação prevê a abertura de um processo administrativo específico para sanar as matrículas do Condomínio Villas de São José, garantindo a participação de todos os interessados e a intervenção do Ministério Público.