Mercado Imobiliário: “O ponto de partida deve ser o valor real da transação”, defende advogada sobre debate do imposto de transmissão

O cálculo do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), cobrado pelos municípios em transações de compra e venda de propriedades, continua no centro de um intenso debate que mobiliza adquirentes, o setor imobiliário e as administrações públicas pelo país. Embora as alíquotas aplicadas nas grandes capitais brasileiras, que costumam variar entre 2% e 5%, estejam dentro da média legal, a grande divergência do setor não se encontra no percentual cobrado, mas sim nos critérios utilizados pelos fiscos locais para definir a base de cálculo do tributo.

A legislação geral determina que o imposto seja recolhido antes da assinatura da escritura pública de compra e venda, mediante declaração no sistema da secretaria de fazenda de cada localidade. O impasse ocorre porque muitas administrações municipais frequentemente utilizam tabelas internas de referência baseadas em valores genéricos ou na Planta Genérica de Valores, desconsiderando o preço real de venda acordado entre comprador e vendedor no contrato de mercado.

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Segundo a advogada atuante em Direito Imobiliário, Karina Moitinho, essa prática distorce o planejamento financeiro do cidadão e gera um efeito cascata que encarece o processo de aquisição além do esperado. Ela explica que o arbitramento da base de cálculo do tributo não repercute apenas sobre o imposto municipal, mas também impacta diretamente as custas cartorárias pagas pelo contribuinte para a lavratura da escritura pública e para o registro imobiliário. Isso ocorre porque os tabelionatos e Ofícios de Registro de Imóveis utilizam o valor arbitrado pelo fisco como referência para o cálculo de suas taxas, e não o valor efetivo do negócio.

Essa metodologia de cobrança baseada em tabelas prévias caminha em sentido oposto às diretrizes já pacificadas pelas instâncias superiores do Judiciário. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) fixou o Tema 1.113 sob o rito dos recursos repetitivos, determinando que a base de cálculo do imposto deve ser o valor real da transação declarado pelo contribuinte, o qual goza de presunção de boa-fé por refletir as condições correntes de mercado.

Pelas regras nacionais estabelecidas pela Corte, a base de cálculo do imposto sobre a transmissão de imóveis não está vinculada à base do IPTU, que não pode ser utilizada sequer como um piso mínimo para a tributação. O entendimento jurídico dita que, caso o município discorde do montante informado pelo comprador, não pode simplesmente aplicar uma tabela própria de forma unilateral; a administração fazendária é obrigada a instaurar um processo administrativo regular para investigar a operação, nos termos do artigo 148 do Código Tributário Nacional (CTN), garantindo o direito de defesa e o contraditório ao cidadão. Karina Moitinho reforça que o ponto de partida deve ser o valor real da transação, não uma tabela prévia da prefeitura.

Na prática do mercado, contudo, compradores relatam que muitas vezes são compelidos a pagar o imposto calculado com base nos valores estipulados pelas secretarias de fazenda para viabilizar o registro do imóvel, restando buscar o amparo do Poder Judiciário para reaver os valores. Especialistas apontam que a superavaliação unilateral e a falta de um procedimento administrativo prévio com contraditório configuram as principais irregularidades observadas na rotina tributária.

Diante disso, o acionamento das vias judiciais tem se mostrado um caminho frequente para garantir o alinhamento com a jurisprudência nacional. O cidadão que realizou o pagamento do tributo com base em uma avaliação inflada nos últimos cinco anos possui o direito de pleitear a restituição do valor excedente na Justiça, prazo que respeita a prescrição quinquenal tributária. Instrumentos como o mandado de segurança também são utilizados para evitar a cobrança em desconformidade antes da lavratura do ato público. A especialista pontua que a adoção de um valor prévio como parâmetro fixo resultaria na inversão do ônus da prova contra o contribuinte, procedimento que viola o disposto no artigo 148 do CTN, e lembra que a decisão do STJ vincula o Judiciário em todo o país.

O cenário ganha novos elementos de discussão com o panorama legislativo federal no Congresso Nacional. A tramitação do Projeto de Lei Complementar (PLP) 108/2024 introduz propostas que buscam regulamentar a criação de tabelas de referência municipais para guiar as avaliações imobiliárias do imposto de transmissão e do ITCMD.

A possibilidade de uma nova legislação dar respaldo federal a essas tabelas municipais é vista com atenção pelo setor da construção civil e por profissionais do Direito. Karina Moitinho aponta que, se essa lei for sancionada e entrar em vigor, as prefeituras poderão voltar a ter uma base legal para criar suas próprias tabelas de valores de referência para imóveis, modificando o cenário que havia sido definido pelo STJ e alterando a dinâmica de direitos que haviam sido pacificados em favor dos adquirentes de imóveis.