Economia & Mercado
Reprodução/Google Street View
A reforma tributária e as novas regras para a cobrança do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) têm gerado discussões entre advogados e especialistas. Em conversa com o BNews, a advogada tributária Josiane Minardi esclareceu como as mudanças propostas afetam a incidência do tributo e a prática cartorária.
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Os cartórios exigem, tradicionalmente, o pagamento do ITBI no momento da lavratura da escritura pública de compra e venda de imóveis. No entanto, Minardi afirma que essa prática não está em conformidade com a legislação tributária vigente.
Segundo a advogada, a Constituição Federal delega aos municípios a competência para instituir impostos sobre a transmissão de bens imóveis, que deve ocorrer apenas no ato do registro no Cartório de Imóveis.
A transmissão imobiliária só se considerará efetivada, com todos os seus efeitos, quando do registro no Cartório de Imóveis. Assim, somente com esse ato o bem imóvel se considerará transmitido, passando a pertencer ao patrimônio do adquirente”, explica Minardi.
Uma alteração significativa pode surgir com a aprovação do PLP 108/2024, que permite a cobrança antecipada do ITBI no momento da lavratura da escritura pública, mediante aplicação de uma alíquota reduzida. Minardi reforça, porém, que a alteração ainda não está em vigor.
Valor de incidência do ITBI:
Outra controvérsia gira em torno do valor sobre o qual incide o ITBI. Minardi explica que a base de cálculo do imposto deve ser o valor venal do imóvel, entendido como o valor de mercado. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu que esse valor não pode ser vinculado à base de cálculo do IPTU e deve refletir as condições normais de mercado.
O imposto deve ser calculado com base no valor do negócio jurídico informado pelo contribuinte, que se presume condizente com o valor médio de mercado do bem imóvel transacionado”, destaca Minardi.
A advogada explica que o relator do recurso no STJ, ministro Gurgel de Faria, destacou que o valor declarado pelo contribuinte na transação é presumido como verdadeiro, e qualquer contestação deve ser feita através de processo administrativo específico. Os municípios não podem, portanto, arbitrar unilateralmente o valor do ITBI.
Alíquota do ITBI:
Quanto à alíquota do ITBI, Minardi ressalta que sua definição é de competência dos municípios, que podem estabelecer livremente o percentual aplicável, desde que respeitem os limites estabelecidos em resolução do Senado Federal. O imposto deve ser pago no momento da transmissão efetiva do imóvel, ou seja, no registro do título no Cartório de Imóveis.
Não é incomum que o pagamento do imposto seja uma condição necessária para a lavratura da escritura pública de compra e venda, haja vista o fato de serem os Tabeliães responsáveis solidários pelo recolhimento do ITBI. Contudo, essa prática está em desacordo com o que dispõe o sistema tributário nacional”, enfatiza a advogada.
Pontos controversos:
As mudanças propostas pela reforma tributária, especialmente as incluídas no Projeto de Lei Complementar 108/2024, trazem pontos controversos. A possibilidade de antecipação do pagamento do ITBI visa encerrar debates sobre o momento de incidência do imposto, mas também abre caminho para práticas que podem prejudicar os contribuintes, como a cobrança de valores desproporcionais ao valor de mercado do imóvel.
Trata-se de clara tentativa de autorizar que o fisco municipal realize cobranças aviltantes, não raro completamente desconectadas do valor real de mercado dos bens transacionados, em desfavor do contribuinte”, reforça a advogada.
O projeto de lei ainda não foi finalizado na Câmara dos Deputados e precisa passar pelo Senado antes de seguir para sanção presidencial.
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