Encalhada na Pituba: bastidores de leilões fracassados dos Correios expõem impasses e suspeitas na venda da antiga sede

Vinte e três fracassos. Por trás da estrutura abandonada nos 35 mil m² da antiga sede dos Correios, no bairro da Pituba, se escondem também sete arrastados anos e mais de duas dezenas de tentativas frustradas de venda. Desde 2019, a estatal tenta alienar o imóvel em leilões que se revezam entre fracassados ou desertos. Os poucos lances, quando muito, se aproximam de 50% do valor pedido e, enquanto isso, o local segue sendo alvo de furtos e invasões. 

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Nem o tempo, nem a localização privilegiada, nem a queda no preço foram suficientes para desencalhar o elefante branco no meio de uma das principais vias da Pituba. Desde a primeira tentativa de venda, o valor mínimo já encolheu quase 50%: caiu de R$ 248 milhões para R$ 130 milhões no certame que chegou ao fim em março.

Os números são expressivos também no tamanho do terreno. São 105 mil m² de potencial construtivo, em uma das regiões mais disputadas da cidade, a praticamente duas quadras da praia. Especialistas do mercado imobiliário enxergam ali uma vocação clara para empreendimentos de alto padrão, nos moldes do Pituba Ville. Ainda assim, segue como um trambolho urbano empacado há seis anos.

A edição deste domingo (26) da BNews Premium elenca quais fatores contribuíram para uma das áreas mais cobiçadas da cidade se afundar em esquecimento. 

A BNews Premium traz uma série de reportagens especiais sobre denúncias, investigações e apurações exclusivas, sempre aos domingos. Clique aqui, confira os outros materiais e compartilhe.

Trambolho a preço de ouro

Nos bastidores do mercado, a avaliação é quase unânime: o preço pedido pelos Correios é um dos principais entraves para a venda, mesmo após as sucessivas reduções. Para efeito de comparação, de 2020 a setembro de 2025, a estatal arrecadou em leilões imobiliários no país inteiro pouco mais de R$ 45 milhões, valor que não chega nem à metade do que é pedido por este único imóvel em Salvador.

Ex-presidente do Sindicato da Indústria da Construção do Estado da Bahia (Sinduscon) e atual diretor da Federação das Indústrias do Estado da Bahia (Fieb), Alexandre Landim não vê no mercado local capacidade para absorver um investimento desse porte. Na ponta do lápis, segundo ele, a conta não fecha. O valor que poderia ser gerado com um empreendimento imobiliário ali não compensaria os custos com impostos, corretagem, obras, publicidade e, claro, o preço do terreno.

São poucos no estado aqueles que têm a capacidade de comprar. Diria que [teriam capacidade] muito mais empresas nacionais ou com capital na Bolsa ou consórcio de empresas que poderiam se manifestar. Quando a gente fez a conta, não fecha [...] tem que chegar a um valor que justifique a compra. Por enquanto, ninguém está vendo oportunidade de comprar aquele imóvel”, analisa.

Faltou combinar com o mercado

Desde o ano passado, o elefante branco da Pituba passou a integrar o plano de reestruturação da estatal, que viu nos leilões de imóveis considerados ociosos uma forma de reorganizar suas finanças, reduzir custos fixos e recuperar capacidade de investimento. Naquele ano, foram cinco tentativas de destravar o terreno, em quatro delas o valor era o mesmo: R$ 145 milhões. Os competidores também, sempre os mesmos: Agiliza Gerenciamento, uma empresa mineira do setor de resíduos sólidos; e a Enseada do Castelo Empreendimentos Imobiliários, uma sociedade formada por grupos empresariais ligados a nomes como o ministro da Comunicação, Sidônio Palmeira, o ex-prefeito de Mata de São João João Gualberto e a executiva Ana Coelho. Figuras que, inclusive, já tentaram levar lotes de leilões polêmicos na cidade.

Entre um leilão e outro, as duas empresas se revezam no maior lance. O máximo atingido, pelo menos no ano passado, foi R$ 70,5 milhões no certame de agosto. Cerca de metade do valor pedido. Nas licitações seguintes, os lances só diminuiriam. Em novembro, por exemplo, a Agiliza ofereceu R$ 66 milhões e usou a série de fracassos como justificativa. “O valor máximo que podemos propor é de R$ 66 milhões, considerando as inúmeras tentativas de venda sem êxito”, afirmou a empresa durante a tentativa de negociação para subir o lance.

A resposta do leiloeiro foi direta: a administração não poderia aceitar propostas abaixo do valor previsto em edital. E assim chegou ao fim mais uma tentativa de desencalhar o que sobrou da antiga sede dos Correios.

Outros diálogos também registrados na plataforma eletrônica de leilões usada pelos Correios dão algumas pistas sobre o que tem por trás desses fracassos. A Enseada do Castelo, por exemplo, manteve o lance de R$ 70,5 milhões ao apontar que, “além do valor do terreno, há custos elevados com demolição” e que “a exigência de pagamento quase à vista torna inviável uma oferta maior em um projeto de longo prazo”.

Entradas milionárias e regras rígidas

Para entrar na disputa, não basta interesse. É preciso começar com milhões na mesa. O leilão mais recente exige, em 24h, um adiantamento de R$ 500 mil e a comissão de 5% do leiloeiro, o restante deve ser pago à vista no prazo de 60 dias. E esse não é o único custo nessa conta: o comprador vai ficar responsável também por todos os custos tributários e cartoriais. Os Correios arcariam apenas com dívidas da propriedade. Mas, segundo apuração da reportagem, não há débito algum do imóvel junto à prefeitura de Salvador.

Essa forma de pagamento, para o advogado Leonardo Miranda, especialista em leilões imobiliários, acaba pesando tanto quanto o preço. Segundo ele, embora esse modelo seja comum em leilões, o volume envolvido no caso da sede dos Correios torna o negócio pouco atrativo. “Nenhuma estrutura séria está disposta a desembolsar um valor desse porte praticamente à vista para depois ainda investir no empreendimento”, afirma.

Caro para comprar, caro para se desfazer

E há um custo que não aparece no edital e ajuda a manter o terreno encalhado: antes de construir, é preciso arcar com o peso do que ainda precisa ser derrubado. A área abriga um edifício empresarial de 17 pavimentos, uma construção anexa de quatro andares, além de auditório, restaurante, portarias e estacionamentos.

Para viabilizar um novo projeto, toda essa estrutura teria que ser demolida ou implodida, em um processo de grande escala que deve custar caro. Estimativas do mercado apontam que esse gasto pode chegar à casa dos R$ 10 milhões.

Em outro ponto da cidade, um certame de perfil semelhante seguiu caminho diferente. O antigo Centro de Convenções da Bahia também foi levado a leilão, com valor mínimo na casa dos R$ 140 milhões, mas com outras condições: sinal de 5% do valor total e 1,5% de comissão para o leiloeiro, o restante pode ser parcelado em até dez vezes. Mas a cereja do bolo está aqui: os custos de desmobilização do imóvel, estimados em cerca de R$ 54 milhões, vão ser abatidos no valor do arremate.

Empacado também nos tribunais

O problema na antiga sede não está só nos números. Enquanto os leilões se acumulam há seis anos, outro impasse segue em paralelo há décadas, desta vez nos tribunais. E ele pode acabar no colo de quem arrematar o imóvel. Trata-se de um processo de reintegração de posse que envolve o terreno e ainda não teve desfecho definitivo. Na prática, isso significa que o investidor interessado não adquire apenas a área, mas também a obrigação de lidar com uma disputa judicial em andamento. A estatal é clara no edital: “a responsabilidade pela desocupação será integralmente do arrematante” e “os Correios não realizarão qualquer intermediação ou custeio”.

O imbróglio judicial remonta a pelo menos 1994, quando a Justiça reconheceu a propriedade da área pelos Correios. Segundo a estatal, cerca de 814 m² seguem ocupados por duas casas e cinco estabelecimentos comerciais, alguns em funcionamento há anos. A desocupação já foi determinada, com previsão de multa e até uso de força policial, mas o caso ainda se arrasta na fase de cumprimento de sentença. Há indenizações por benfeitorias parcialmente pagas e novas contestações que seguem adiando a retirada definitiva. Em caso de novos custos, negociações ou compensações, esse ônus também ficará com o comprador.

Para o corretor e conselheiro da sesccional baiana do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci-BA), Ederson Galeno, o problema vai além do caso específico da sede dos Correios. Segundo ele, há um histórico negativo em torno de leilões imobiliários em Salvador que tem afastado investidores. Nos últimos anos, disputas envolvendo áreas como a do Morro do Ipiranga e do Corredor da Vitória acabaram judicializadas, com certames suspensos. “Salvador vem apresentando uma insegurança jurídica muito grande para quem incorpora. Há exemplos de leilões que foram lançados e, em seguida, impugnados. Isso gera desconfiança e faz o investidor recuar”, afirma à BNews Premium.

Pressão e boicote em suspeita

Nos bastidores, há uma leitura que vai além dos fatores econômicos e jurídicos. Parte dos agentes do mercado imobiliário avalia que os sucessivos fracassos podem refletir estratégias de investidores e empresários que optariam por aguardar novas quedas de preço. Seria uma espécie de movimento de “boicote” que, segundo especialistas, não é incomum em leilões de grande porte. Esse tipo de dinâmica já foi, inclusive, citado em outras disputas na Bahia, como no caso do antigo Centro de Convenções do Estado, que teve o certame deserto no último mês.

Em tese, o formato eletrônico dos leilões reduziria esse comportamento ao ampliar a concorrência nacional. Na prática, porém, há indícios que mantêm a suspeita de pé. Um deles vem de um imóvel com características bem diferentes da sede da Pituba: uma loja de 160 m² na Rua Marquês de Caravelas, na Barra, também leiloada pela estatal desde 2022. De lá para cá, já foram 14 tentativas frustradas, mesmo com lance inicial de R$ 524 mil, considerado atrativo por corretores, e sem os mesmos entraves estruturais da antiga sede. Para o setor, a repetição de fracassos em ativos tão distintos reforça a percepção de que pode haver uma estratégia de pressão por preços ainda menores.

Entre corretores como José Alberto Vasconcelos, conselheiro do Creci-BA, a leitura é direta: “Tem alguma coisa errada. O preço está excelente, não sei porque não foi arrematado. No caso da sede, há características do imóvel que justificam esses fracassos. Mas uma loja dessa na Barra… tem que identificar onde está o problema”, analisa.

Rombo nas contas

Em meio a uma crise sem precedentes, os Correios divulgaram o balanço de 2025 e apontaram que o prejuízo da empresa mais que triplicou e já acumula R$ 8,5 bilhões.

O resultado foi anunciado na última quinta-feira (23). Segundo a instituição, os Correios somam 14 trimestres seguidos de rombo nas contas, com quatro anos de prejuízo.

Ainda de acordo com a direção da estatal, boa parte do prejuízo não é algo de agora. Foram reconhecidos R$ 6,4 bilhões em passivos judiciais que vinham sendo postergados, ligados principalmente a dois adicionais salariais – o de Atividade de Distribuição e Coleta Externa (AADC) e o de Periculosidade (AP).

Silêncio nos Correios

A primeira série de leilões dentro do plano de modernização dos Correios ocorreu em fevereiro deste ano, quando foram vendidos apenas 3 dos 12 imóveis ofertados. À época, economistas já apontavam críticas à estratégia da estatal, especialmente quanto à supervalorização dos ativos, diante do estado de conservação deles. As alienações seguem a Lei das Estatais, que exige avaliação prévia, mas não fixa preço mínimo de venda. Na prática, cabe à própria empresa ajustar os valores conforme a resposta do mercado.

Procurados pela BNews Premium, os Correios informaram que os lances iniciais são definidos a partir de avaliações técnicas de empresas especializadas, com base em normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), e homologados por engenheiros da estatal. Afirmaram ainda que os valores são “atualizados periodicamente” para refletir o mercado e garantir “o preço justo ao patrimônio público”. Sobre as tentativas frustradas de venda, citaram a existência de “manifestações de interesse”, sem concretização dos negócios, “por compromisso com a rentabilidade e o erário”.

A estatal, no entanto, se limitou a essa resposta. Em relação aos questionamentos feitos pela reportagem sobre o desempenho geral dos leilões do plano de modernização e o acesso a documentos públicos (como 18 editais relacionados ao imóvel da Pituba, não disponíveis no portal da empresa), não houve retorno em 20 dias.

E, enquanto os impasses mantêm o interesse de investidores distante da Avenida Paulo VI, nº 190, o endereço segue mesmo como alvo de recorrentes episódios de invasões, furtos e depredações.