Reviravolta: Prefeitura e MP-BA afirmam que Busca Vida não é condomínio e põe cobrança de taxas e aplicação de regras em xeque

O empreendimento Busca Vida, em Camaçari, cidade localizada na Região Metropolitana de Salvador (RMS), virou alvo de um grande questionamento envolvendo a cobrança de mensalidades dos proprietários de imóveis e aplicação de regras para construção.

Isto porque embora a associação responsável pela administração do local utilize a denominação "Condomínio Busca Vida" e emita cobranças como cotas condominiais, a Prefeitura de Camaçari reconhece oficialmente que o empreendimento é, na realidade, um loteamento convencional aberto.

Isso é o que diz uma nota técnica obtida pelo BNews e elaborada pela Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente (Sedur) de Camaçari, em 5 de outubro de 2026, e encaminhada ao Ministério Público da Bahia (MP-BA). O documento, obtido pelo BNews, revela que o local "possui a natureza originária de LOTEAMENTO CONVENCIONAL ABERTO". O projeto original, intitulado "Cidade Balneária de Busca Vida", foi aprovado pela prefeitura em 1958.

A prefeitura acrescenta um elemento importante à discussão sobre as cobranças realizadas pela associação. A Sedur esclarece que o complexo "não é um condomínio de lotes em sua totalidade", apontando que "suas vias estruturantes principais constituem bens públicos municipais abertos à circulação". O que existe no local, segundo o órgão municipal, é "a presença de diversos condomínios independentes e regulares implantados internamente sobre determinados lotes ou glebas".

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Regras privadas afastadas

A Sedur também afasta a aplicação das regras da associação privada para a aprovação de obras. O documento destaca que o município "não utiliza e nem aplica essas regras e regulamentos associativos privados para licenciar obras, aprovar projetos ou fiscalizar construções".

Sobre a portaria que restringe a entrada na BA-099, o órgão afirma que se trata de um "fechamento de fato", amparado por um Termo de Ajustamento de Conduta (TAC) de 2015, visto que o município ainda não regulamentou a figura do "Loteamento de Acesso Controlado".

Além disso, com relação ao acesso às praias, a nota reafirma ainda que o controle do espaço urbano municipal não admite qualquer forma de privatização ou bloqueio que impeça o acesso público ao mar. Tanto o PDDU-S (art. 14, § 7º, inciso VII) quanto o Código Urbanístico (art. 70, inciso V) estabelecem a proibição absoluta de fechamento de acessos públicos a praias existentes no Município, situação que, segundo o documento, se verifica no Busca Vida.

Impacto no bolso

Acontece que, diferentemente dos condomínios ‘padrões’, nos quais a contribuição para as despesas de manutenção é uma obrigação legal dos proprietários, as taxas cobradas por associações de moradores em loteamentos dependem, em regra, da aceitação dos proprietários ou do cumprimento das condições estabelecidas pela legislação.

O entendimento, inclusive, já foi consolidado pelo Supremo Tribunal Federal (STF) e pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), que estabeleceram limites para a cobrança de taxas de manutenção de moradores que não concordaram em integrar associações. A reportagem do BNews procurou o síndico do loteamento e aguarda retorno. 

Posicionamento da Sedur 

A Sedur de Camaçari informou, por por meio de publicação no seu Diário Oficial, que "suas coordenadorias, o acervo técnico e normativo consultado, o macroempreendimento denominado 'Busca Vida' possui a natureza originária de LOTEAMENTO CONVENCIONAL ABERTO". Segundo a pasta, a conclusão se deu pelo seguinte motivo:

"Ato Primitivo de Aprovação Municipal (1958): O projeto original do empreendimento, intitulado "Cidade Balneária de Busca Vida", de propriedade do Dr. Geovaldo Soares de Pinho, foi formalmente aprovado pela Prefeitura Municipal de Camaçari em 10 de abril de 1958, com visto e assinatura do então Prefeito José Evaristo de Souza. Trata-se, portanto, de um projeto formal de loteamento aprovado pelo Poder Executivo Municipal", consta no documento.

O que diz o MP-BA

Em documento obtido pelo BNews, o Ministério Público da Bahia (MP-BA), através da 5ª Promotoria de Justiça de Camaçari, expediu a Recomendação nº 02/2026, na qual questiona a atuação do chamado Condomínio Busca Vida ao impor regras urbanísticas próprias que divergem das normas estabelecidas pela Prefeitura.

O órgão entende que a associação não pode criar exigências particulares para autorizar obras ou empreendimentos já licenciados pelo município, nem utilizar sua estrutura interna para impor restrições sem respaldo legal. A recomendação também determina que a entidade deixe de criar obstáculos à implantação de empreendimentos regularmente autorizados pela administração municipal.

"[...] não há, portanto, dois regimes que “coexistem harmonicamente”, mas um único regime urbanístico legítimo (o municipal, de 40%), ao qual o próprio CBV pretende sobrepor, cumulativamente e sobre a gleba como um todo, uma restrição adicional de 20%, extraída de instrumento interno sem qualquer eficácia normativa perante o Poder Público [...]".

Além disso, o MP ainda destaca a cobrança de uma contrapartida financeira superior a R$ 1 milhão de uma empresa interessada em implantar um empreendimento no local. "A indefinição quanto à natureza jurídica do 'autodenominado Condomínio Busca Vida' (...) e a exigibilidade de contrapartida financeira superior a R$ 1.000.000,00 (...) serão apuradas em procedimento próprio", afirma o documento.

Em nota ao BNews, o MPBA informou que ajuizou, em 18 de setembro deste ano, uma ação civil pública contra o ‘autodenominado Condomínio Busca Vida’, em Camaçari, para impedir a imposição de parâmetros urbanísticos diferentes daqueles regularmente previstos na legislação municipal (PDDU) a empreendimentos devidamente licenciados na cidade.

"De acordo com documentos enviados ao MPBA pelo Município e pelo 1o Ofício de Registro de Imóveis de Camaçari, o Busca Vida é loteamento e não um condomínio", destacou em nota.

"Na ação, o MPBA requereu, em caráter liminar, que o ‘autodenominado’ condomínio não exigisse ou condicionasse,  por meio de convenções e assembleias, índice de ocupação de 20% da área ou qualquer outro parâmetro divergente do estabelecido pelo Município em projetos regularmente licenciados na área, sob pena de multa diária. Também foi solicitado que o acionado não colocasse embargos ao regular andamento das obras autorizadas pelo Poder Público municipal no local", afirmou o órgão.

O MPBA também informou que, diante do indeferimento da tutela provisória de urgência em primeira instância, o órgão interpôs recurso perante o Tribunal de Justiça, e no momento aguarda decisão.

"A ação foi proposta após o ‘autodenominado’ condomínio descumprir uma recomendação expedida pelo MPBA em agosto, a qual foi totalmente acatada pelo Município, ente responsável pelo licenciamento de obras no local. Ressaltamos que a legalidade das taxas cobradas dos proprietários não integrou o objeto da mencionada recomendação nem tampouco da ação civil pública", finalizou.

Inema no jogo

No documento do MP-BA que o BNews teve acesso, também há detalhes da atuação do Inema em relação à área onde está localizado o empreendimento. A manifestação destaca que a implantação e a administração das unidades de conservação estaduais, entre elas a Área de Proteção Ambiental (APA) Joanes-Ipitanga, competem ao Governo da Bahia, por meio do órgão ambiental. 

Apesar disso, o fato de a APA ser estadual não significa, necessariamente, que o licenciamento de empreendimentos situados em seu território seja atribuição do Estado. Segundo o documento, a competência para o licenciamento ambiental deve considerar a abrangência do impacto causado pela atividade.

Desta forma, de acordo com o MP-BA, apesar de a APA Joanes-Ipitanga ser uma unidade de conservação estadual, isso não transfere automaticamente para o Estado o poder de aprovar construções. O órgão esclarece que compete exclusivamente ao Município de Camaçari promover o ordenamento territorial, o controle do uso e a ocupação do solo urbano. 

Como o impacto ambiental da maioria desses residenciais é considerado local, o licenciamento ambiental e a emissão de alvarás são atribuições dos órgãos municipais, que devem seguir o Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano Sustentável (PDDU-S) da cidade. 

"CONSIDERANDO que compete ao Município de Camaçari promover o ordenamento territorial e o controle do uso, parcelamento e ocupação do solo urbano, tendo o empreendimento sido regularmente enquadrado na Zona de Desenvolvimento da Costa 2 (ZDC 2) e licenciado pelos órgãos municipais competentes, mediante atos administrativos válidos, eficazes e dotados de presunção de legitimidade [...]", consta no ofício.

Já o Instituto do Meio Ambiente e Recursos Hídricos (Inema), que é o órgão estadual responsável por instituir e administrar a APA Joanes-Ipitanga, não emite mais "anuência ou orientação prévia" para os empreendimentos situados na unidade. O instituto cuida da gestão macro da reserva, mas não reivindica para si a função de licenciar obras de impacto local, tarefa que permanece com a prefeitura.

Com isso, o fato de o terreno estar dentro de uma unidade de conservação estadual não transfere o poder de aprovação para o Governo do Estado. O Inema administra a APA, mas não licencia esse tipo de obra. O próprio instituto já admitiu oficialmente que não emite mais "anuência ou orientação prévia" para esses empreendimentos, deixando a cargo da prefeitura a avaliação de impacto local.

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