Artigo: Lago de Sobradinho, Regularização Fundiária e APP: Quando a água que gera energia revela décadas de insegurança jurídica

Em 11 de junho de 2026, a jornalista Claudia Cardozo publicou no portal BNews uma reportagem que expôs uma crise jurídica silenciosa, porém gravíssima, no Norte da Bahia. De acordo com a jornalista, a Corregedoria-Geral do Foro Extrajudicial do Tribunal de Justiça da Bahia (TJBA), sob a relatoria da desembargadora Pilar Célia Tobio de Claro, identificou registros imobiliários nulos, sobreposições de áreas e o que a própria fiscalização denominou de “terras voadoras” na comarca de Casa Nova.

A origem do problema remonta ao final da década de 1970, quando as águas do Rio São Francisco foram represadas para dar nascimento ao Lago de Sobradinho — maior lago artificial do mundo em extensão à época, com cerca de 4.214 km². A obra, executada pela Companhia Hidro Elétrica do São Francisco (CHESF) a partir de 1973, submergiram vilas, fazendas e marcos divisórios de quatro municípios baianos: Pilão Arcado, Casa Nova, Remanso e Sento Sé. Segundo fontes, aproximadamente 60 a 72 mil pessoas foram deslocadas.

Segundo a citada matéria jornalística, com os limites físicos das propriedades inundadas foram parar no fundo do lago, e com os antigos registros cartorários rudimentares descrevendo fazendas apenas com limites imaginários, sem qualquer dado georreferenciado, permitiu-se a formalização de registros sem qualquer coerência fática ou cartográfica.

Com o advento da Lei 10.267/2001, que estabelece a obrigatoriedade do georreferenciamento de imóveis rurais no Brasil, e aproveitando essa fragilidade nos dados escriturários das terras no entorno do Lago de Sobradinho, processos de georreferenciamento realizados em 2003 e 2004 operaram, nas palavras da própria Corregedoria, “verdadeira inserção de área nova no fólio real”: terra criada artificialmente no papel, sem correspondência com a realidade.

O resultado prático disso são sobreposições e delimitações absurdas de propriedade fraude no que se refere a extensão delas e a titularidade das mesmas. Dentre as enormes irregularidades, limites e tamanhos de propriedades irreais, uma problemática se destaca: áreas que avançam diretamente sobre o leito do Rio São Francisco, ignorando por completo as Áreas de Preservação Permanente (APP).

A tudo isso se soma uma camada ambiental inafastável: as margens do Lago de Sobradinho são APP por força de lei, e o regime jurídico aplicável a esse reservatório é específico. Como a barragem foi construída e concedida muito antes da edição da Medida Provisória n.º 2.166-67/2001 (MP que alterava o Código Florestal de 1965), e tendo em vista que a mesma foi revogada pelo novo Código Florestal, aplica-se o artigo 62 do Código Florestal vigente (Lei n.º 12.651/2012), que estabelece uma regra de transição: a faixa de APP nesses reservatórios antigos será medida entre o nível máximo operativo normal das águas e a chamada “cota máxima maximorum” — o nível que as águas podem atingir na pior cheia histórica prevista no projeto da barragem.

Em termos simples: a APP não começa onde a água normalmente está, mas onde ela pode chegar no cenário extremo. O Supremo Tribunal Federal (STF) declarou esse dispositivo constitucional. Contudo, em maio de 2026, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) revelou uma divergência interna relevante: enquanto uma de suas Turmas entende que o artigo 62 se sobrepõe ao que foi fixado na licença ambiental do empreendimento — protegendo construções fora dessa faixa independentemente de quando foram erguidas —, outra Turma fixou, em abril de 2025, que o dispositivo serve apenas para consolidar ocupações anteriores a 22 de julho de 2008, sem suprimir a APP mais ampla definida na licença ambiental da CHESF. Até que haja uniformização, o caminho mais seguro para proprietários e posseiros no entorno do lago é tratar a APP fixada na licença de operação da CHESF como limite intangível para qualquer construção ou uso do solo.

É aqui que entra outra peça do quebra-cabeça: o georreferenciamento. Como já mencionado, a Lei n.º 10.267/2001 tornou obrigatório que imóveis rurais tenham seus limites descritos com precisão por coordenadas geográficas certificadas pelo INCRA — procedimento que impede, em tese, sobreposições como as descobertas do Tribunal de Justiça da Bahia em relação ao Município de Casa Nova. Em outubro de 2025, o Decreto federal n.º 12.689/2025 prorrogou para 21 de outubro de 2029 a exigência de certificação junto ao INCRA para todos os imóveis rurais, independentemente do tamanho.

A medida foi pensada para facilitar a regularização de pequenos produtores, mas não extingue a obrigação legal: apenas adia a exigibilidade para fins de atos de registro, como transferência e desmembramento. A própria Justiça Federal do Maranhão, por exemplo, já suspendeu cautelarmente parte dos efeitos do decreto, sinalizando que a reabertura irrestrita do prazo para imóveis já inadimplentes há anos não é juridicamente pacifica.

Para quem tem terra no entorno do Lago de Sobradinho, a lição é clara e urgente: não esperar 2029. Regularizar hoje — georreferenciando corretamente o imóvel, respeitando a APP fixada na licença da CHESF, atualizando o Cadastro Ambiental Rural (CAR) e retificando o registro no cartório — é o único meio eficaz de blindar a propriedade contra sobreposições fraudulentas e futuras ações de anulação de matrícula. O exato esquema denunciado pela Corregedoria do TJBA prosperou porque os proprietários legítimos não tinham seus limites cadastrados com precisão no sistema nacional. Quem não registra com exatidão o que é seu abre espaço para que outrem registre, fraudulentamente, o que não é dele. As águas de Sobradinho afogaram vilas inteiras há meio século. Não seria justo que, décadas depois, a burocracia, mudanças legislativas constantes, ausência de sistemas confiáveis e a inércia, afogassem também o direito legítimo de quem sobreviveu e permaneceu.

Marcos Silva Machado
Advogado especialista em Direito Ambiental. Graduado em Direito pela Faculdade Jorge Amado em 2006. Pós-graduado em Direito Ambiental pela PUC-SP. Atuou no setor público, incluindo IBAMA e INEMA, onde foi Diretor de Fiscalização Ambiental por mais de uma década. Foi professor de Direito Ambiental e Direito Constitucional na UNINASSAU, de Legislação Ambiental no SENAI/CETIND e de Direito Ambiental na Escola Superior de Advocacia da OAB/BA. Membro da Comissão de Proteção do Meio Ambiente da OAB/BA.

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