TJBA tenta resolver caos fundiário criado após Lago de Sobradinho inundar limites de propriedades no Norte da Bahia

Quando as águas do Rio São Francisco subiram no final da década de 1970 para dar lugar ao imenso lago da Barragem de Sobradinho, vilas inteiras sumiram do mapa e a geografia do Norte da Bahia mudou para sempre. Quase meio século depois, um "fantasma" decorrente dessa inundação histórica emergiu dos arquivos cartorários, deflagrando uma crise jurídica díficil de ser sanada

Uma decisão recente da Corregedoria-Geral do Foro Extrajudicial do Tribunal de Justiça da Bahia (TJBA), assinada pela desembargadora Pilar Célia Tobio de Claro, pode solucionar em partes os registros imobiliários nulos, sobreposições de áreas e terras "voadoras" que desafiam a lógica e a legalidade na comarca de Casa Nova.

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O maior problema envolve o bloqueio administrativo de dezenas de matrículas de terra e expõe como a falta de precisão nos registros de antigamente foi utilizada, décadas depois, para criar propriedades artificiais de papel que avançam sobre o leito do próprio Rio São Francisco, praças públicas e municípios vizinhos.

Registros sem eira nem beira

Para entender o tamanho do imbróglio, é preciso voltar ao tempo das "transcrições", o sistema de registro de imóveis que vigorava fortemente no Brasil antes da atual Lei de Registros Públicos. Naquela época, os limites das propriedades eram descritos de forma poética e geográfica rudimentar. O texto oficial cita registros históricos que definem fazendas apenas como "uma posse de terra em mata", "uma casa de adobe com três portas e uma janela" ou, pior, meras "partes de terras em cruzeiros", sem qualquer medição em hectares ou divisas claras.

Quando a antiga sede de Casa Nova foi submersa pelas águas de Sobradinho, a memória física dessas divisas foi para o fundo do lago. Sem saber exatamente onde começava e onde terminava cada propriedade antiga, abriu-se uma brecha para o caos.

Aproveitando-se dessa fragilidade descritiva, processos de georreferenciamento realizados nos anos de 2003 e 2004, época em que o cartório local ainda não havia sido privatizado, operaram o que a Justiça agora chama de "verdadeira inserção de área nova no fólio real". Desta forma, se criou terra onde não existia no papel, gerando uma expansão patrimonial artificial.

As terras voadoras

O personagem central do relatório técnico da Corregedoria é um particular chamado Beline José Salles Ramos. Ele detém nada menos que 52 matrículas ativas no Cartório de Registro de Imóveis de Casa Nova. O problema? A fiscalização do TJBA descobriu que 28 dessas matrículas estão em cima de centenas de outras propriedades de particulares de boa-fé, de áreas públicas do município e até sobrepostas entre si.

A  equipe da Corregedoria encontrou diversos problemas, como:

• Terras molhadas: A área georreferenciada de uma das principais matrículas de Beline (de nº 7887) simplesmente avança para dentro do leito do Rio São Francisco, ignorando completamente as Áreas de Preservação Permanente (APP).
• Invasão territorial: Ao plotar as coordenadas dessas fazendas em sistemas modernos de geoprocessamento, a equipe técnica descobriu que as propriedades "voaram" para fora de Casa Nova. Oficialmente, os papéis dizem que as terras estão no município, mas os mapas de satélite mostram que os polígonos estão localizados em Remanso, Sobradinho, Juazeiro e até cruzaram a divisa interestadual, parando em Afrânio e Petrolina, em Pernambuco.
• Tamanho inflado: O cruzamento de dados apontou uma "multiplicação" bizarra da extensão das áreas, gerando uma divergência brutal entre o tamanho que constava nos antigos papéis e a medição técnica atual.

O volume de fraudes cartoriais em potencial na região é tão grande que, em um processo paralelo de "suscitação de dúvida", o Judiciário já havia cancelado outras dezenas de matrículas ligadas ao mesmo esquema. O motivo impressiona: apenas duas empresas tentavam certificar cerca de 290 mil hectares de terra, o equivalente a quase um terço de todo o território geográfico de Casa Nova, que possui 965 mil hectares, sem que fossem donas de nada disso no registro original.

O esquema quase avançou para o mercado financeiro. O relatório aponta que o proprietário tentou integralizar essas matrículas suspeitas ao capital social de uma empresa de participações imobiliárias. A operação chegou a ser registrada na Junta Comercial da Bahia (JUCEB), mas o cartório de imóveis barrou o registro final devido aos bloqueios judiciais vigentes.

A Reação da Axia

A Axia, antiga Companhia Hidro Elétrica do São Francisco (CHESF) entrou com um pedido de providências urgente no TJBA denunciando que esses registros nulos estão sendo usados de forma predatória em ações de indenização contra a empresa, recém privatizada

Segundo a companhia, após ser condenada em uma disputa antiga, a empresa virou alvo de cobranças com "quantias astronômicas e irreais" baseadas nessas matrículas duplicadas e sem lastro real. Em um erro quase crônico da região, até a empresa se atrapalhou nas numerações ao pedir o bloco da lendária "Fazenda Tanque Novo", indicando um número de documento que pertencia a outra propriedade, a "Fazenda Estreito". A Corregedoria corrigiu o erro e determinou o bloqueio preventivo da área correta.

Para frear o prejuízo e restabelecer a ordem, a Corregedoria do TJBA determinou o bloqueio imediato de todas as 28 matrículas em nome de Beline Ramos para evitar que essas terras sejam vendidas ou dadas como garantia a terceiros de boa-fé. Ordenou que a registradora do cartório coloque um alerta de "sobreposição de área" em todas as certidões emitidas para os imóveis atingidos na região, dando transparência ao mercado. Deu prazo para um levantamento completo de qualquer outro imóvel que esteja registrado em Casa Nova mas cujos mapas apontem localização em cidades vizinhas. Acionou o Conselho Regional de Engenharia e Agronomia da Bahia (CREA-BA) para apurar a responsabilidade técnica do topógrafo responsável por emitir as plantas e memórias descritivas inconsistentes que embasaram o caos.

O Caminho para a Solução

Diante de quase 200 ações judiciais que travam o desenvolvimento imobiliário e agrícola da região, a Corregedoria indicou caminhos para pacificar o interior baiano. Um dos pontos curiosos que pesam contra o "império" de papel de Beline é que, nos últimos anos, dezenas de pequenos posseiros conseguiram o direito de propriedade por usucapião extrajudicial diretamente no cartório, e o próprio fazendeiro nunca contestou as ações no prazo legal. Para a Justiça, essa omissão demonstra que o proprietário sabia que seus mapas não correspondiam à realidade do chão da fazenda.

A saída para os bairros informais e loteamentos consolidados que acabaram tragados pela confusão será a Regularização Fundiária Urbana (REURB). O tribunal recomendou que a prefeitura local e o cartório unam forças para desenhar o mapa real da cidade com base em onde as pessoas realmente moram e produzem, e não no que dizem os documentos fantasmas de décadas passadas.

Para garantir que a resposta da Justiça não demore mais meio século, foi determinada a criação de um Grupo de Trabalho especial para ajudar o juiz da Vara de Registros Públicos de Casa Nova a julgar a montanha de processos acumulados. Quase 50 anos depois, o Sertão baiano tenta, finalmente, colocar os pés em terra firme.