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No débito ou no crédito, síndico?

Arquivo Pessoal

Publicado em 06/04/2021, às 08h00    Arquivo Pessoal    Tiago Almeida Alves

Um dos elementos mais importantes de uma boa gestão de condomínios é ter um fluxo de caixa saudável. Com obrigações de diversas espécies (fornecedores, funcionários, concessionárias, o fisco, além das despesas extraordinárias), os síndicos e administradores de condomínio devem se atentar para as entradas e as saídas financeiras com um efetivo controle orçamentário - sob risco de endividar toda a comunidade.

Nesse quesito, um ponto particular, comum à maioria dos condomínios no país, chama atenção: o controle da inadimplência. Sabendo-se que as cotas condominiais se configuram como a principal receita de um condomínio (não se excluem outras verbas como aluguéis de áreas comuns ou exploração de publicidade), manejar a cobrança de eventuais parcelas atrasadas é essencial para o sucesso financeiro da comunidade.

O cuidado na cobrança é essencial: ou o crédito disponível daquela parcela pode virar um débito do condomínio a favor do devedor.

O primeiro fator de sucesso no controle da inadimplência está justamente no começo de tudo: a convenção do condomínio. A ausência de regras claras e bem definidas sobre a cobrança de parcelas atrasadas é uma grande oportunidade para discussões jurídicas - ou, em outras palavras, para a interpretação ficar a cargo de um juiz.

Um bom regramento deve ser bem específico. Estabelecendo-se um procedimento claro sobre o regime de notificações, do momento inicial de cobrança, da emissão de protestos, dentre outros requisitos, a convenção pode ser uma importante aliada do síndico e da administração do condomínio. Caso a convenção não contenha essa clareza, é possível a sua plena reforma, através da eleição de nova minuta por 2/3 dos condôminos, ou de outra disposição legal.

Outro fator de sucesso é o controle efetivo de cobrança através de notificação, ação judicial e de outros instrumentos. Parece óbvio, mas o não exercício de cobrança no decurso do tempo pode gerar a perda do direito de cobrar: a chamada prescrição. De acordo com os tribunais, o prazo de prescrição de dívidas de condomínio é de cinco anos. De tal modo, uma administração desorganizada pode gerar a impossibilidade de exigir do condômino o retorno daqueles valores devidos ao caixa.

Utilizar instrumentos de modo adequado – sabendo-se, inclusive, que em algumas circunstâncias os condomínios podem se utilizar dos juizados especiais cíveis para a cobrança – é um modo de evitar a perda dos créditos e, consequentemente, salvar o caixa.

Há momentos, entretanto, que a tentativa de garantir a entrada de dinheiro no caixa pela inadimplência pode se reverter em uma indenização contra o próprio condomínio: é nesse momento que a gestão deve tomar cuidado para o crédito não virar débito.
Uma das controvérsias mais relevantes é a proibição de utilização de áreas comuns. Impedir condôminos inadimplentes de utilização de garagens, piscinas, quadras, academias, spas, parquinhos e outros equipamentos comuns do condomínio é uma prática ilegal, que pode gerar indenização. Lembre-se: as áreas comuns devem estar descritas na convenção do condomínio como tal, razão pela qual já se demonstra um rol de equipamentos que não podem ser proibidos.

Os tribunais superiores já decidiram, inclusive, que mesmo aquelas áreas comuns que exigem marcação prévia e cobrança de taxa para utilização, como salões de festa, churrasqueiras, clubes, living centers, dentre outras, também não podem ser proibidos aos inadimplentes, como forma de constrição a pagamento. Interpreta-se, do mesmo modo, que tais condôminos não podem ser discriminados nas listas de espera por falta de pagamento.

A prática do rol de maus pagadores – a indesejada lista que nomina as unidades atrasadas através de papéis nas portarias, elevadores, halls e outras áreas comuns, assim como em comunidades eletrônicas, e-mails, grupos de aplicativos de mensagens e redes sociais – é outra tática de cobrança perigosa ao condomínio.

Os tribunais já entendem essas formas de cobrança indiretas como vexatórias, e a partir delas podem surgir pedidos judiciais de indenização por danos morais contra o condomínio. No fim das contas, aquele jeitinho de engordar o caixa acabaria por virar mais uma taxa extra para cobrir a indenização.

Se existem formas de cobrar da inadimplência consideradas perigosas, há de se perceber, de outro lado, possibilidades eficazes de cobrança de taxas condominiais, inclusive com margem a constrições. Uma forma ainda possível – e que evita ações judiciais – é o protesto dos títulos inadimplentes em cartório competente. Com esse ato formal, o devedor é notificado publicamente da dívida e poderá ser inscrito até nos sistemas de proteção ao crédito. 

Percebe-se, por fim, que as gestões condominiais têm na inadimplência um dos seus maiores desafios. A estratégia de cobrança bem executada auxilia na construção de um caixa saudável – e de um condomínio próspero. 

Em contrapartida, não se atentar a como cobrar as dívidas do condomínio pode transformar, num piscar de olhos, um crédito em um débito contra o próprio condomínio – sem contar a dor de cabeça. 

Tiago Almeida Alves escreve quinzenalmente às terças no BNews, é advogado formado pela UFBA, pós-graduado em Direito Imobiliário, Urbanístico, Registral e Notarial pela UNISC-RS.

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