Resoluções do Conselho Monetário Nacional limitam captação de recursos no agro e mercado imobiliário

Em um contexto nacional em que a crise do agronegócio se anuncia – afetado sobretudo pela quebra na safra de grãos, pelos preços baixos das commodities e pelo custo ainda elevado de produção – o Conselho Monetário Nacional (CNM) trouxe, esta semana, uma má notícia para o setor: publicou as resoluções 5.118 e 5.119, restringindo emissões de CRAs. O setor imobiliário também foi impactado, já que as restrições também chegam para a emissão de CRIs.

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Os CRIs (Certificado de Recebíveis Imobiliários) e CRAs (Certificado de Recebíveis do Agronegócio) são títulos de Renda Fixa lastreados em créditos imobiliários e do agronegócio, emitidos exclusivamente por companhias securitizadoras.

Conforme explica Bruno Zanardi, advogado especialista em Mercado de Capitais, a Resolução CMN nº 5118 trouxe mais dúvidas do que certezas aos participantes do mercado. E vai na contramão do que afirmou recentemente o Ministro da Agricultura, Carlos Fávaro, de que o governo estuda “medidas estruturantes” para o agronegócio.

A norma do CMN veda a realização de emissões de CRI ou CRA lastreados em títulos de dívida cujo emissor, devedor, codevedor ou garantidor seja companhia aberta ou instituição financeira, ou partes relacionadas a qualquer uma delas, observado que tal restrição não se aplica às companhias abertas que tenham setor principal de atividade imobiliário (para o CRI) ou do agronegócio (para o CRA), entendido tal setor como aquele do qual provenham mais de dois terços de sua receita consolidada, apurada com base nas demonstrações financeiras do último exercício social publicadas.

Também deixam de ser elegíveis para lastrear CRI ou CRA direitos creditórios provenientes de operações com partes relacionadas (como contratos de locação sob condição suspensiva celebrados com empresa do mesmo grupo, contrato de Sale & Leaseback (SLB) celebrados com empresa do mesmo grupo); e decorrentes de operações financeiras cujos recursos sejam utilizados para reembolso de despesas.

Vale salientar que o (SLB) é uma operação imobiliária, por meio da qual, pessoas jurídicas transferem a propriedade de bens imóveis seus para outros, e imediatamente alugam esses imóveis.

Por fim, é vedada a estruturação de CRI ou CRA cujo lastro seja efetivamente pulverizado caso uma companhia aberta ou instituição financeira, inclusive partes relacionadas, retenham quaisquer riscos e benefícios da carteira cedida.

Zanardi explica que o mercado foi pego de surpresa, e que não recebeu bem a notícia, que desagradou inclusive a Frente Parlamentar de Apoio à Agropecuária. “A medida afeta diretamente a captação de recursos por dois dos mais importantes setores econômicos do país, o agronegócio e o imobiliário. As normas limitam estruturas de financiamento já consagradas e dificultam a continuidade dos produtos, além de retirar o benefício da isenção de imposto de renda”, afirma.

Embora seja cedo para apontar quais caminhos os participantes adotarão, o especialista aponta que dezenas de operações de CRI e CRA já foram canceladas e/ou estão em adaptação para outros produtos. 

“Acreditamos que a busca por produtos como os Fundos de Investimento em Direitos Creditórios (FIDCs), Fundos do Agronegócio (FIAGRO) e até mesmo as Debêntures Incentivadas, estas últimas, impulsionadas pela recente Lei 14.133, promulgada em 10 de janeiro de 2024, sofram forte crescimento, pois podem ser saídas eficazes às limitações impostas pela Resolução CMN nº 5118”, destaca.

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