Já ouviu falar em Tokenização imobiliária? Tecnologia transforma imóveis em ativos digitais

Você já ouviu falar em tokenização imobiliária? Esse processo permite a conversão da propriedade de um imóvel, total ou fracionada, em tokens digitais registrados em blockchain. Com isso, investidores conseguem adquirir frações de empreendimentos residenciais e comerciais com entradas bem menores do que os exigidos para a aquisição de uma unidade inteira, sobretudo diante de um mercado marcado por altos valores de entrada e baixa liquidez. 

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O setor já é integrado por cerca de 450 incorporadoras e movimenta um Valor Geral de Vendas (VGV) estimado em R$20 bilhões, embora o estoque de imóveis efetivamente tokenizados em circulação no mercado secundário ainda seja estimado em um montante bem menor, entorno de R$40 milhões a R$50 milhões.

Especialistas apontam que a tokenização pode representar uma mudança na relação do investidor com o patrimônio imobiliário, ampliando as possibilidades de acesso e diversificação e aproximando o mercado de perfis que tradicionalmente ficavam de fora por causa do alto capital necessário para comprar um imóvel inteiro. 

“Ao permitir a aquisição de pequenas participações em determinados ativos ou direitos econômicos ligados a imóveis, a tecnologia aproxima o setor de um público que antes não conseguia acessar esse tipo de investimento.” afirma Luccas Isnard, CEO da Vizu Imobiliária - Boutique.

Na prática, esse movimento não significa necessariamente substituir a compra tradicional de imóveis, mas criar novas portas de entrada para o setor. O diferencial estará na combinação da facilidade proporcionada com segurança jurídica, transparência e clareza. 

Não vejo a tokenização como uma substituição da compra tradicional de imóveis, mas como uma nova porta de entrada para o mercado. Ela pode ampliar as possibilidades de diversificação e criar novos caminhos tanto para investidores quanto para incorporadoras, especialmente à medida que o público se torna mais familiarizado com ativos digitais.” analisou Luccas.

Brasil

No Brasil,  o Projeto de Lei 4.438/2025, em tramitação no Senado, pretende instituir um regime jurídico específico para os chamados "tokens imobiliários", definindo regras de emissão, negociação, custódia e, principalmente, a integração dessas operações com o Sistema Nacional de Registro de Imóveis (SNRI).

O texto também tenta resolver um imbróglio regulatório, dividindo competências entre Banco Central, Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e o Conselho Nacional de Justiça (CNJ).

Diante da falta de regulação, cartórios em diferentes estados brasileiros passaram a proibir qualquer vínculo entre matrículas de imóveis e tokens digitais, gerando insegurança para as plataformas que já vendiam frações de empreendimentos. 

A lição que fica para o Brasil é que os países que avançaram mais rapidamente na tokenização imobiliária combinaram inovação tecnológica com regras claras sobre os direitos representados pelos tokens e sua relação com o registro oficial. É justamente esse um dos principais gargalos que o Brasil tenta enfrentar com o PL 4.438/2025: estabelecer uma ponte jurídica capaz de dar segurança ao investidor sem impedir o avanço da tecnologia” disse Luccas.

Enquanto o Brasil discute o marco legal, outros países já operam de forma consolidada, como Estados Unidos, Suíça, Emirados Árabes Unidos, Alemanha, Reino Unido e Singapura. 

Estados Unidos: O hotel de luxo St. Regis Aspen Resort teve sua receita tokenizada por meio do "Aspen Coin", uma oferta regulada que permitiu a investidores do mundo todo deter participação nos rendimentos do empreendimento;

Suíça: O país abriga plataformas como a Mt Pelerin, que tokeniza participações imobiliárias sob supervisão direta do órgão regulador financeiro suíço (FINMA);

Emirados Árabes Unidos (Dubai): O Dubai Land Department, órgão oficial de registro de imóveis do emirado, passou a operar em 2026 um mercado secundário de tokens imobiliários integrado diretamente ao cadastro oficial de propriedade;

Alemanha e Reino Unido: Na Alemanha, a Brickblock tokenizou uma estrutura imobiliária que detinha um imóvel residencial em Wiesbaden. No Reino Unido, a Smartlands tokenizou uma moradia estudantil em Nottingham. Com isso, investidores estrangeiros compraram frações do empreendimento e passaram a receber repasses proporcionais de aluguel.

Singapura: a plataforma ADDX, com apoio do fundo estatal Temasek, oferece tokens de fundos imobiliários institucionais.