Como a venda do prédio dos Correios por R$ 97 milhões pode mudar o mercado imobiliário de Salvador

Para quem não tem um conhecimento mais aprofundado do mercado imobiliário em Salvador, à primeira vista, a aquisição do antigo prédio dos Correios, na Pituba, não parecia ser um bom negócio. Antes de serem arrematados, o edifício e o terreno onde funcionavam a sede da Empresa Brasileira de Correios e Telégrafos (ECT) foram a leilão 20 vezes.

O valor final não atingiu sequer a marca de 40% do que foi pedido inicialmente pelo imóvel. Na primeira avaliação, o valor pedido para o certame foi de R$ 248 milhões. Após algumas tentativas de venda sem sucesso, o conjunto foi reavaliado em R$ 130,3 milhões e, quando finalmente negociado, foi fechado por R$ 97,8 milhões, considerado valor de oportunidade, na terceira oferta.

Agora, após a realização da compra, a incorporadora Moura Dubeux divulgou que projeta para o local a possibilidade de área construída de aproximadamente 140 mil m², que poderá ser comercializada. Especula-se, ainda, que o projeto contribua para a requalificação urbana da região e valorização dos imóveis no bairro.

Sendo um imóvel tão bem localizado e com tanto potencial, por que os investidores estiveram tão reticentes? O valor pedido pelo conjunto foi superestimado? Ou houve perda para a estatal na negociação? Para entender esse cenário, é preciso pensar em todos os aspectos envolvidos, como custos e viabilidade das obras, potencial do empreendimento e aproveitamento do conjunto.

Quanto vale? De leilões desertos a projeto grandioso

Para explicar todo o contexto e repercussões da negociação da antiga sede dos Correios, a redação do BNews conversou com o conselheiro Ederson Galeno, do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci). Conforme explica o especialista, não houve desvalorização do imóvel ou um prejuízo real para os Correios na venda do prédio da Pituba.

De acordo com Ederson Galeno, o valor inicial pedido para o primeiro pregão estava superestimado e era irreal para o mercado. “Se 20 leilões foram desertos, é porque há alguma coisa errada com o preço, né?”, ponderou.

Segundo sua análise, o preço não considerava o Volume Geral de Vendas (VGV), usado como padrão técnico pelo mercado na precificação de investimentos desta natureza. “De fato, estava num valor muito alto quando começaram os primeiros leilões. Ali, foram atribuídos muitos fatores emocionais. Foi colocado um valor a mercado muito alto, que inviabilizava qualquer adquirente”, disse Galeno.

A conta do incorporador e o preço justo

Conforme explicou o representante do Creci, o cálculo para se chegar ao preço da negociação precisa considerar o potencial do imóvel, quantos metros quadrados vão ser disponibilizados para venda após a conclusão do empreendimento. Além do VGV, outro ponto crucial é o custo que a obra vai implicar.

O conjunto arrematado tem um terreno de 34.689 m², e uma área construída total de mais de 40 mil m². Segundo Ederson Galeno, o valor pelo qual o imóvel foi arrematado, por volta de R$ 97 milhões, ainda foi considerado caro por muitas pessoas e “só pôde dar certo porque quem comprou não pretende demolir o prédio”. Considerando o tamanho da edificação e onde está localizada, uma área de muita densidade habitacional, os custos e o grau de dificuldade para a demolição e remoção dos entulhos seriam muito elevados para compensar o investimento.

“A Moura Dubeux é uma das poucas construtoras no país que possui uma equipe e know-how para retrofit”, disse o conselheiro. O projeto da incorporadora para o local inclui retrofit, que significa o reaproveitamento de estruturas antigas, sem precisar que se faça a demolição. “Então, R$ 97 milhões foi um valor ajustado e um preço justo para quem tem o know-how de retrofit como a Moura Dubeux tem”, avaliou.

Valorização do bairro: investimento e impacto urbano

A implantação de um projeto como o que está sendo trazido acaba trazendo diversos investimentos e impacta todo o seu entorno. Segundo Ederson Galeno, o impacto mais imediato se dará pela desocupação do espaço, que sofreu invasões durante os oito anos em que ficou abandonado.

“Mesmo sendo a Pituba, teve ocupações irregulares. Inclusive, 814 metros estão sendo ocupados de maneira irregular e já tem um processo judicial de desocupação dessas pessoas”, falou o conselheiro. Conforme sua avaliação, ocupação irregular traz uma sensação de insegurança ao bairro e a nova obra irá trazer melhoria neste aspecto.

De acordo com Galeno, o empreendimento terá um metro quadrado mais valorizado que seus vizinhos. Contudo, a avaliação do metro quadrado do entorno também deve sofrer algum aumento em consequência. “É como o Pituba Ville ali ao lado. É natural que dentro desse espaço você tenha um preço do metro quadrado maior, comercializado acima da média da Pituba. E quando isso acontece, você obviamente tem, no entorno, um incremento no valor do metro quadrado. Vai haver uma valorização do entorno", explicou.

Além disso, Galeno também destaca os investimentos públicos que serão demandados, como saneamento, iluminação, mobilidade urbana e segurança. Outro ponto levantado é o aspecto econômico, com a geração de empregos e o incremento do comércio local, devido ao aumento da circulação de pessoas. Todos esses aspectos, segundo ele, devem ajudar na valorização dos imóveis do bairro.

No entanto, os mais ansiosos devem segurar um pouco as expectativas para observar as mudanças no mercado. Segundo prevê Ederson Galeno, a valorização dos imóveis virá em ritmo lento e gradual depois do início das obras, à medida que os vetores forem proporcionando o desenvolvimento esperado. “Não é por conta da arrematação que o valor do metro quadrado já vai subir agora. É preciso que o que venha a ser construído ali vá, aos poucos, se tornando uma realidade e todo esse ‘background’ também vá acontecendo”, descreveu Galeno.

Verticalização e expansão para outros bairros

Bairros mais centrais, como a Pituba, já não dispõem de tantos terrenos capazes de receber empreendimentos como o planejado para o terreno da antiga sede dos Correios. De acordo com o especialista, as maiores áreas ainda livres do bairro pertencem à União. Ele exemplifica com o terreno do colégio militar, que pertence ao Exército Brasileiro, e que é muito improvável que seja disponibilizado.

Assim, o adensamento dessas regiões seria possível apenas com a verticalização. De acordo com Ederson Galeno, não há previsão de alterações no Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano (PDDU) e na Lei de Ordenamento do Uso e da Ocupação do Solo (Louos). A limitação dessas áreas tem levado os investimentos para outros pontos da cidade.

“Não está no projeto da Louos agora a liberação para esse espaço (Pituba) se verticalizar, como está acontecendo em Patamares, Piatã, no próprio STIEP e na Boca do Rio, que vai haver uma liberação a partir da Louos em 2027 para permitir a verticalização”, disse.

Sobre os investimentos, Galeno complementa que, “inclusive, já foram feitas intervenções, sob o ponto de vista urbanístico, nessas regiões, já prevendo essa verticalização. O que existe ali na orla de Patamares, de Piatã e do Corsário, aquela duplicação que foi feita, toda a parte de saneamento básico, já prevê a verticalização que vai começar a partir de 2027”.

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