Projeto de Lei que abre espaço para destruição de ecosssistema em praia de Guarajuba pode ser aprovado sem audiências públicas

Um projeto de lei complementar protocolado em 4 de novembro na Câmara Municipal de Camaçari, na região metropolitana de Salvador, propõe flexibilizar as regras de uso e ocupação do solo no Loteamento Guarajuba (lado leste), no litoral norte da Bahia. O PLC nº 1/2026 altera o Código Urbanístico do município e é assinado por dez vereadores.

Para a advogada ambiental Gabriela Nogueira, a mudança pode trazer impactos relevantes a uma área de grande fragilidade ecológica.

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O texto altera o item 16 do Quadro 06 (Parâmetros Urbanísticos) do Código Urbanístico, a Lei Complementar nº 1.874/2023. Esse item lista loteamentos e condomínios onde só é admitido o uso residencial. Pela nova redação, os lotes do Guarajuba (lado leste) passam a seguir os usos previstos para a Zona de Diretrizes Específicas 3 (ZDC 3) ou para o Corredor Especial de Ligação 1 (CeLin 1), na Estrada do Coco (BA-099), conforme a localização de cada lote.

Os demais loteamentos e condomínios do item seguem restritos ao uso residencial.

O que diz a justificativa?

Na justificativa, os autores afirmam que o Guarajuba é um parcelamento anterior à Lei federal nº 6.766/1979 e, por isso, sujeito às regras do Plano Diretor (Lei nº 1.873/2023) e do Código Urbanístico.

Segundo o texto, os lotes do loteamento atravessam diferentes zonas de uso, e a proposta busca dar "maior segurança jurídica e técnica" aos processos de licenciamento de empreendimentos e atividades na região.

O documento descreve o loteamento como uma porção considerável do território de Guarajuba e de Monte Gordo, com lotes de frente para a Estrada do Coco. Para os autores, são "espaços estratégicos" para equipamentos de maior abrangência, e é preciso definir regras claras para atrair investimentos que gerem emprego e renda.

A justificativa também pede que o projeto vire lei "com a maior urgência possível".

Riscos ambientais

Gabriela Nogueira, especialista em Direito Ambiental, Agrário e Urbanístico, diz que a alteração muda o perfil de uso da área.

A flexibilização do uso e da ocupação do solo no Loteamento Guarajuba (lado leste) tende a produzir impactos ambientais relevantes, pois substitui um regime exclusivamente residencial, de baixa intensidade de uso, por zoneamentos que admitem serviços e equipamentos de grande porte em uma área de elevada fragilidade ecológica", afirma.

A faixa litorânea de Guarajuba e Monte Gordo abriga restingas, dunas e áreas úmidas, que ajudam na recarga de aquífero, na regulação hídrica e na proteção contra a erosão marinha, segundo a advogada. Ela detalha os efeitos esperados.

A implantação de empreendimentos comerciais e de grande porte implica maior supressão da vegetação nativa e ampliação da impermeabilização do solo, o que reduz a infiltração, intensifica o escoamento superficial e aumenta o risco de alagamentos e de assoreamento dos corpos hídricos", explica.

Ela cita ainda o aumento do fluxo de veículos na BA-099, com mais emissões atmosféricas, poluição sonora e luminosa e fragmentação de habitats, o que afetaria a fauna local.

Valorização imobiliária

Paula Lima, sócia e responsável pela área de Negócios Imobiliários da PPF Advocacia explica que, há outros pontos de vista sobre o PL. "Do ponto de vista imobiliário, a tendência é de valorização dos terrenos voltados para a rodovia, mas isso não dispensa cautela. O loteamento é anterior a 1979 e pode ter restrições de uso registradas em cartório, que não são afastadas automaticamente pela lei municipal. A verificação da matrícula é indispensável antes de qualquer negócio.", explica. 

Sem isso, o enquadramento ficará sujeito a interpretação caso a caso".

Questionamentos 

Sob a ótica do direito ambiental, a advogada levanta ao menos quatro pontos. O primeiro é a possível ausência de estudos técnicos prévios. Ela lembra que os princípios da prevenção e da precaução e o artigo 225, § 1º, inciso IV, da Constituição exigem avaliação de impactos antes de decisões que ampliem o potencial de degradação, e que o Estatuto da Cidade (artigos 36 a 38) prevê o Estudo de Impacto de Vizinhança para empreendimentos de grande porte.

Permitir usos comerciais e de serviços de grande escala sem a demonstração prévia da capacidade de suporte da infraestrutura hídrica, sanitária e viária contraria esses fundamentos", sustenta.

O segundo é a vedação do retrocesso ambiental. Para Gabriela Nogueira, "a mudança substitui um regime exclusivamente residencial, mais restritivo, por outro mais permissivo, reduzindo o nível de proteção anteriormente conferido ao território".

O terceiro é a incidência de regimes protetivos específicos. Em ambiente costeiro, segundo ela, devem ser observados a Lei da Mata Atlântica (Lei nº 11.428/2006), que alcança as restingas, o Código Florestal (Lei nº 12.651/2012), que protege como área de preservação permanente as restingas fixadoras de dunas ou estabilizadoras de mangues, e o Plano Nacional de Gerenciamento Costeiro (Lei nº 7.661/1988).

O quarto é a função socioambiental da propriedade.

O benefício econômico de poucos não pode se sobrepor ao direito difuso ao meio ambiente equilibrado", diz a advogada.

Participação popular

A especialista também critica a possibilidade de aprovação sem debate público. "A aprovação de um Projeto de Lei desse escopo sem a participação popular fere a Constituição Federal, que prevê que as associações representativas colaborem no planejamento das cidades", afirma Gabriela Nogueira.

Ela lembra que o Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001) prevê a gestão democrática, com debates, audiências e consultas públicas, e obriga a Câmara e a Prefeitura a realizarem audiências, com divulgação prévia e acesso aos documentos. Se o projeto for aprovado sem esses requisitos, a norma poderá ser contestada na Justiça por ação civil pública, ação popular ou representação de inconstitucionalidade.

Na mesma linha, Paula Lima também ressalta que a aprovação de um projeto deste calibre precisa seguir o fluxo previsto no Código Urbanístico da cidade.

O processo legislativo deve seguir as etapas previstas no Código Urbanístico, tais quais, audiência pública, nota técnica da Prefeitura e manifestação do Conselho da Cidade. sendo etapas que fortalecem o projeto e reduzem o risco de questionamentos futuros".

Para Gabriela Nogueira, o cuidado com o rito não trava o desenvolvimento do município.

Ouvir a população de forma qualificada, dar transparência aos documentos e apresentar estudos técnicos não atrasam o progresso da cidade, pois são requisitos que garantem a validade e a segurança jurídica de qualquer mudança nas regras de uso do solo", defende.

Quem assina

O projeto foi gerado no gabinete do vereador Jackson Josué (União) e é assinado por Niltinho Maturino (PRD), Dr. Samuka (PRD), Dudu do Povo (União), Dr. Elias Natan (PSDB), Manoel Filho (PL), Tarcisio Coiffeur (PSDB), Manoel Jacaré (PP), Jamelão (Cidadania) e Maurício Qualidade (União). O texto tramita como processo nº 795/2026.

A Diretoria Legislativa da Câmara Municipal de Camaçari foi procurada pela reportagem para responder aos questionamentos sobre o processo a ser seguido até a aprovação do Projeto de Lei. Até então, não houve resposta.

O espaço permanece aberto para manifestações.