Justiça
Foto: Google Street View
Quando a primeira escavadeira ameaçou tocar a encosta da Rua Waldemar Falcão, no trecho mais valorizado do Horto Florestal, em Salvador, o mundo funcionava em outro ritmo. O ano era 2004. Naquela época, as redes sociais dominantes eram o Orkut e o MSN, o Papa ainda era João Paulo II e o Brasil ostentava o título recente de pentacampeão mundial de futebol.
Foi nesse cenário que o morador José de Andrade Silva Filho olhou pela janela de seu apartamento e decidiu acionar o Judiciário por meio de uma Ação Popular para barrar um suntuoso empreendimento residencial.
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Mais de duas décadas se passaram. José faleceu. O projeto original envelheceu. A cidade mudou suas leis, seus planos diretores e sua própria fisionomia. Mas o processo continuou vivo, vagando como um fantasma pelos corredores do Tribunal de Justiça da Bahia (TJBA).
Agora, cabe à Corte dar a palavra final e definir o destino de uma área que ficou inviabilizada pelo tempo.Agora, a promessa é que a Corte baiana, mais especificamente a 5ª Câmara Cível do TJBA, destrave o processo e defina se o empreendimento imobiliário poderá ou não voltar a ser esquadrinhado.
Na última terça-feira (30), o colegiado pautou o caso, mas um pedido de vista feito pelo desembargador Raimundo Cafezeiro suspendeu o julgamento temporariamente.
O terreno em questão é uma gleba desmembrada com 7.310,66 m², encravada nas proximidades do Condomínio Reserva Albalonga, atrás do atual supermercado Assaí, na Avenida Vasco da Gama, em Salvador. O plano original previa erguer duas torres residenciais de alto luxo, com 19 pavimentos e 412 vagas de garagem. O que se seguiu, contudo, foi um emaranhado técnico e jurídico. Segundo as defesas das empresas rés, a controvérsia passou a envolver também interesses relacionados à preservação da vista dos imóveis vizinhos.
O valor de compra do imóvel registrado à época da transação inicial girava em torno de R$ 1.006.815,15. Para conseguir o direito de ampliar o potencial construtivo das torres, as empresas envolvidas calcularam e se dispuseram a pagar uma contraprestação financeira ao Município de Salvador no valor expressivo de R$ 2.869.838,40.
No entanto, o impacto financeiro real de manter uma liminar de suspensão de obras vigendo por 22 anos ultrapassa os valores previstos inicialmente. Durante a sessão do TJBA, a defesa das empresas interessadas em realizar a obra descreveu o tamanho do prejuízo institucional criado pela morosidade. "Todos nós fracassamos", desabafou um dos advogados do consórcio imobiliário. "Estamos aqui discutindo se um processo vai voltar para a estaca quase zero. Um processo sem complexidade alguma perto de outros tantos que a gente tem, perdurado por tanto tempo."A passagem do tempo prejudicou o próprio objeto da ação judicial. O alvará original de construção foi emitido sob as regras urbanísticas de 2004. De lá para cá, Salvador mudou e aprovou um novo Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano (PDDU) e uma nova Lei de Ordenamento do Uso e da Ocupação do Solo (LOUOS) em 2016.
Na prática, isso significa que as torres desenhadas há duas décadas jamais serão erguidas daquela forma. "Ninguém constrói um prédio de um projeto ultrapassado de mais de 20 anos", argumentou o advogado Tomaz Lyra, em sustentação oral representando a Companhia Brasileira de Distribuição, atual representante do supermercado Assaí, um dos donos do terreno.
Qualquer eventual construção que venha a ser feita no imóvel dependerá de um novo licenciamento, de um novo processo administrativo, de nova análise ambiental e nova análise urbanística."
Críticas à morosidade
A postura do Ministério Público da Bahia (MPBA) foi criticada na sessão do colegiado, principalmente pela relatora do caso, desembargadora Carmen Lúcia Santos Pinheiro, sob a fundamentação de que o órgão não demonstrou de forma específica inconsistências técnicas em mais de 20 anos de ajuizamento da ação.As empresas rés apontam que o próprio MPBA, em sede de Inquérito Civil conduzido internamente, já havia atestado a regularidade e a plena validade das licenças ambientais e urbanísticas concedidas pela SUCOM (atual Sedur) e pelo antigo CRA (atual Inema).
Por isso, o recurso de apelação interposto pelo Ministério Público pedindo a anulação da sentença para que se faça uma nova perícia de campo soou, segundo os advogados das rés, como uma contradição com os atos anteriores do próprio órgão.
Realmente causa espécie o recurso de apelação interposto pelo Ministério Público, pois a toda evidência ele efetivamente é contraditório com a própria conclusão que foi adotada pelo Ministério Público no âmbito do seu inquérito civil", disparou um dos defensores na tribuna.
A desembargadora Carmen Lúcia, em seu voto, sustentou que a controvérsia não foi decidida em primeiro grau com base em meras "afirmações unilaterais" da prefeitura, mas amparada por laudos técnicos emitidos por órgãos oficiais que gozam de presunção de veracidade e legitimidade.Para a relatora, a tentativa do MPBA de reabrir a fase de produção de provas com alegações genéricas de dano ambiental, sem apontar uma inconsistência técnica objetiva sequer, não se sustenta. A desembargadora relembrou os termos do Código de Processo Civil para pontuar que cabe ao juiz indeferir diligências inúteis ou meramente protelatórias quando seu convencimento já está formado.
A magistrada concluiu que conceder mais prazo para buscar uma prova pericial sobre fatos que relatórios técnicos anteriores consideraram regulares seria estender a incerteza jurídica e penalizar a livre iniciativa. No mesmo alinhamento técnico, manifestou-se o procurador do Município de Salvador, Alberone Lopes Latado Filho, que requereu a preferência para o julgamento e acompanhou as ponderações pelo prosseguimento do feito.
A “guerra de vizinhos" no Albalonga
Por trás das teses sobre o "direito adjetivo" e o nível da encosta, os debates técnicos no tribunal demonstraram que a disputa pelo terreno do Horto Florestal também guarda um forte componente humano e social. Ao longo das mais de duas décadas de tramitação, o perfil da demanda foi se transformando. Segundo as empresas rés, a demanda teria passado a refletir interesses patrimoniais dos moradores vizinhos.
Após o falecimento do autor original da Ação Popular, José de Andrade Silva Filho, novos nomes assumiram o polo ativo da demanda. Entre eles, figuram Lícia Maria Barbosa Silva e, de modo muito central, o advogado Marcelo Cintra Zarif, esposo da desembargadora aposentada Silvia Zarif, além de outros condôminos como André Luis Vieira Azin, Edgar Edvaldo Morais, José Nazareno Lima Barbosa, Luiz Carlos Santana Passos e Sydney Agareno de Souza Filho.
Esse cenário de bastidores foi abordado pelas defesas das construtoras na tribuna. Esta ação que está rotulada como popular, de popular, com todas as vênias, não tem absolutamente nada", atacou a defesa técnica da OR Empreendimentos (antiga Odebrecht), uma das rés que ingressou no polo passivo ao longo dos anos.
Esta ação interessa exclusivamente aos interesses dos condôminos do Edifício Albalonga, que, com a construção de um prédio à frente, perderão a vista que têm e que conseguiram prolongar por 20 anos, ou mais, 22."
Na sustentação oral, os advogados das rés afirmaram que os moradores teriam buscado o Judiciário sob o argumento da preservação da Mata Atlântica para assegurar que a área verde vizinha permanecesse intocada, limitando o direito de construir da propriedade alheia.
Os defensores argumentaram na tribuna que os interesses particulares dos condôminos daquela localidade não poderiam ser confundidos ou chamados de interesse público geral.
Do outro lado do balcão, a Luiz Mendonça Construtora Ltda. asseverou que não há qualquer falha no seu Alvará de Licença nº 11.600, emitido ainda no processo administrativo nº 49961/2003. A empresa sustenta que seguiu o rito imposto pelas leis urbanísticas de Salvador na época. A construtora argumenta que há uma série de laudos técnicos assinados por órgãos ambientais do município e do estado autorizando o empreendimento.
Segundo a defesa da companhia, fiscais vistoriaram o espaço antes de liberar as obras e atestaram que o lote não invadia nenhuma Área de Preservação Permanente (APP) e tampouco exibia traços de Mata Atlântica em estágio de regeneração que pudessem travar a construção.
A empresa sustenta que o local, na verdade, já era uma área consolidada, o que afastaria as teses de devastação ambiental expostas na petição inicial. Para a construtora, o travamento por 22 anos configura uma punição à atividade econômica legítima, uma vez que as certidões oficiais da municipalidade possuem presunção de legitimidade, garantindo a segurança jurídica necessária para os investimentos privados na capital.
A explosão da divergência
Quando o julgamento parecia caminhar para a ratificação do voto da relatora Carmen Lúcia, o desembargador Cássio Miranda abriu uma divergência estrondosa que mudou os rumos e a temperatura do plenário. No voto, Cássio Miranda se posicionou contra a pressa do julgamento antecipado e a lógica produtivista que atinge a magistratura moderna.
O decurso do tempo não pode ser um argumento para que se julgue de qualquer forma", alertou o desembargador.
Em tom de desabafo sobre as pressões por metas estatísticas nos tribunais, completou: "Não obstante nós magistrados, de alguns tempos para cá, estarmos vivendo sob uma pressão que quer nos transformar em homens quantitativos. A magistratura é essencialmente qualitativa."
Para Cássio Miranda, tratar uma disputa ambiental complexa no Horto Florestal como um caso simples é um erro crasso. "Você não pode julgar processo como se estivéssemos numa linha de montagem apertando parafuso. Cada processo é uma história de vida e repercute no destino das pessoas."
O magistrado apontou que a discussão envolve critérios técnicos: declividade de encosta, supressão de vegetação nativa e impactos de vizinhança. Por isso, considerou o julgamento de primeiro grau uma "decisão surpresa" e um cerceamento de defesa contra o Ministério Público, que havia pedido expressamente a realização de uma perícia especializada.
O desembargador votou para anular a sentença, ordenando que os autos retornem ao início da instrução probatória para que um perito de campo vá ao Horto Florestal analisar a inclinação da terra. Ao falar sobre o adensamento da região, Cássio Miranda comentou:
Aquele bairro ali que chamam de Horto Florestal, a cada dia perde o sentido, porque não existe horto e muito menos floresta”.
Colegiado estendido
Com o voto divergente, o quórum do colegiado precisará ser estendido, com a convocação dos desembargadores Cláudio César e Renato Ribeiro para integrarem a turma de julgamento. Ao pedir vista, o desembargador Sérgio Cafezeiro justificou a necessidade de reestudar o caso diante dos argumentos apresentados pelos advogados e pela Procuradoria do Município de Salvador. "Garanto que, na minha mão, não durará mais do que 20 dias, do que os 20 anos”, concluiu o desembargador.
O BNews procurou as partes, mas não obteve êxito. O espaço está aberto para esclarecimentos e manifestações.
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