Terreno de luxo: Após 22 anos, obra no Horto Florestal é destravada com decisão do TJBA

Passados 22 anos de uma batalha jurídica iniciada quando a internet ainda operava na base do Orkut e o Brasil celebrava o pentacampeonato da Copa do Mundo, o Tribunal de Justiça da Bahia (TJBA) finalmente encerrou o processo que travava o destino de uma área nobre no Horto Florestal. 

No último dia 18 de agosto, a 5ª Câmara Cível do TJBA  negou provimento à apelação do Ministério Público da Bahia (MPBA), mantendo a improcedência da Ação Popular e liberando a construção de um condomínio de luxo no terreno de 7.310,66 m² na Rua Waldemar Falcão.

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A disputa começou em dezembro de 2004, quando o morador José de Andrade Silva Filho acionou a Justiça para impedir que duas torres residenciais fossem erguidas vizinhas ao Condomínio Reserva Albalonga. Mais de duas décadas depois, com o falecimento do autor originário e a mudança das regras urbanísticas da capital, a corte baiana concluiu o julgamento e validou os atos administrativos que autorizaram o empreendimento.

O placar no colegiado 

A definição do caso exigiu a convocação de quórum estendido após divergência no plenário. A relatora, desembargadora Carmem Lúcia Santos Pinheiro, votou pela improcedência da ação e pela plena legalidade do alvará de construção, sendo acompanhada pelo desembargador Raimundo Sérgio Sales Cafezeiro após pedido de vista.

O desembargador Cássio José Barbosa Miranda abriu voto divergente para anular a sentença de piso e determinar perícia ambiental presencial, posição que foi seguida pelo desembargador Claudio Césare Braga Pereira. O desempate a favor das empresas e do Município de Salvador veio com o voto da juíza substituta de 2º grau Mary Angélica Santos Coelho, sacramentando a vitória das defesas por maioria.

O que diz a decisão

No acórdão que selou o encerramento do processo, o Tribunal rejeitou a tese de cerceamento de defesa por falta de nova perícia.

Não há cerceamento de defesa quando o magistrado, como destinatário da prova, considera suficiente o acervo documental e indefere, de forma fundamentada, perícia desnecessária. No caso, a controvérsia foi examinada com base em documentos técnicos, pareceres administrativos e relatórios de fiscalização, sem demonstração concreta da utilidade de nova prova pericial ou de prejuízo processual."

Ao analisar os questionamentos sobre impactos ambientais na encosta e suposta invasão de Área de Preservação Permanente (APP), a decisão respaldou-se nas vistorias oficiais dos órgãos competentes.

A irregularidade ambiental não foi comprovada. Os pareceres e relatórios dos órgãos competentes indicam que a área se encontrava antropizada e inserida em núcleo urbano consolidado, sem caracterização de vegetação primária de Mata Atlântica ou de Área de Preservação Permanente, nem constatação de supressão vegetal ilegal."

"Os atos administrativos e os documentos técnicos públicos gozam de presunção relativa de legitimidade e veracidade. Essa presunção não foi afastada por laudo ou outro elemento técnico idôneo capaz de demonstrar erro, inconsistência ou inadequação das conclusões dos órgãos competentes."

A regularidade fundiária e as doações de áreas públicas ao Município também foram chanceladas pelo colegiado. "Não se verificou irregularidade fundiária ou urbanística. A prova técnica demonstrou que parte da área já integrava loteamento anteriormente aprovado, no qual haviam sido realizadas destinações ao sistema viário e a equipamentos públicos, de modo que a exigência de nova doação integral de 35% sobre toda a área poderia representar duplicidade de obrigação urbanística."

Ao ponderar sobre o encerramento da demanda após duas décadas, o voto condutor ressaltou a necessidade de conferir estabilidade às relações. "A procedência da ação popular exige a demonstração de ilegalidade e lesividade do ato impugnado. A ausência de prova suficiente desses requisitos, aliada ao decurso de mais de duas décadas e à consolidação temporal da relação jurídica, impõe a manutenção da sentença, em observância à segurança jurídica e à proteção da confiança legítima."

A disputa pelo terreno 

O imóvel em litígio é uma gleba desmembrada com 7.310,66 m², situada nas proximidades do Condomínio Reserva Albalonga, nos fundos do supermercado Assaí na Avenida Vasco da Gama. O projeto inicial previa duas torres de 19 pavimentos e 412 vagas de garagem. Ao longo dos anos, a Companhia Brasileira de Distribuição alienou o imóvel para a OR BA 03 Empreendimento Imobiliário Ltda., que passou a responder na causa ao lado da Luiz Mendonça Construtora Ltda. e do Município de Salvador, representado pelo procurador Dr. Alberone Lopes Latado Filho.

Pelo polo ativo, após o falecimento de José de Andrade Silva Filho, habilitaram-se o advogado Marcelo Cintra Zarif, Lícia Maria Barbosa Silva e outros condôminos vizinhos. Em sustentação oral, o advogado Tomaz Lyra, pela Companhia Brasileira de Distribuição, e a defesa da OR pontuaram que o projeto concebido há mais de 20 anos tornou-se anacrônico e que eventuais futuras intervenções na área exigirão novo processo de licenciamento. As defesas também argumentaram que a ação passou a refletir interesses particulares pela preservação da vista dos apartamentos vizinhos, enquanto os autores sustentavam a necessidade de perícia e a defesa de interesse difuso.

Com o acórdão publicado e a improcedência confirmada pela corte, a revogação da liminar que impedia obras passa a ter eficácia imediata, encerrando em definitivo os 22 anos de bloqueio judicial.