Especialista fala sobre a reforma para o setor imobiliário e não descarta tributação cumulativa no futuro

Uma das principais mudanças da reforma tributária será a unificação de cinco impostos atualmente cobrados pela União, estados e municípios que serão substituídos pela CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços).

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A CBS é administrada pelo Governo Federal e substituirá o Imposto sobre Produtos Industrializados (IPI), Programa de Integração Social  (PIS), Contribuição para Financiamento da Seguridade Social (Cofins); Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), com gestão compartilhada entre estados e municípios, que entrará no lugar do ICMS.

E o setor imobiliário será um dos que terá mudanças. O governo citou a possibilidade de que a venda do imóvel da construtora para o consumidor possa ter tributação reduzida, e a transação entre pessoas físicas, seria isenta. 

Para Eduardo Natal, sócio do escritório Natal & Manssur, mestre em Direito Tributário pela PUC/SP, essa não cobrança de tributos deve vingar, uma vez que hoje a transação imobiliária entre pessoas físicas já se encontra livre de impostos sobre o consumo.

 "O que se tem hoje nesse tipo de transação é a incidência do imposto de renda sobre o ganho de capital - que não faz parte da reforma da PEC 45. Importante destacar que qualquer tentativa de tributação pelo IBS ou pela CBS em transação entre pessoas físicas seria ilegal/inconstitucional, pois esses negócios não configuram operação mercantil", explica Natal.

Quando se fala da venda de imóveis, o especialista lembra de alguns exemplos que já existem hoje e pode haver ter algo similar, como o Regime Especial Tributário (RET), que trabalha atualmente com alíquotas reduzidas - 1% Programa Minha Casa Minha Vida, 4% para as demais hipóteses sujeitas ao Patrimônio de Afetação.

“Provavelmente as novas alíquotas, ainda que não venham atingir o topo da alíquota da CBS e do IBS - em torno de 25% -, deverão ser neutralizadas pela técnica de valor agregado, restando o peso final da tributação ser arcado pelo consumidor”, acredita o tributarista.

Ele destaca que o setor da construção civil possui regime financeiro bastante peculiar, que demanda um custo inicial muito elevado na fase de aprovação do projeto e de início da construção, sendo que as receitas das vendas são descasadas com os custos incorridos, pois começam a ser auferidas apenas após o lançamento do empreendimento e perduram enquanto as unidades estiverem à venda. 

Um dos temores de especialistas, que não é descartado por Natal, é que o setor possa ter tributação cumulativa com as leis complementares, ainda a serem discutidas pelos congressistas.

"O objetivo da reforma é eliminar a cumulatividade. Mas quando se trata de Brasil, não se pode descartar desvios de rota, haja vista a inclusão da tributação cumulativa por meio de contribuições estaduais sobre produtos primários e semielaborados", analisa Natal.

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