Venda casada e cláusulas abusivas comprometem compra de imóveis no Brasil, aponta advogada

Embora a prática de venda casada por parte de construtoras e incorporadoras não seja mais recorrente no mercado imobiliário, consumidores seguem sendo pressionados por exigências bancárias ilegais na hora de financiar a casa própria, segundo alerta a advogada Sigila Azevedo. “A principal delas é a obrigatoriedade de contratação de seguros ou serviços financeiros com instituições indicadas pelo banco, o que configura venda casada, prática vedada pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC)”, revela a especialista.

Segundo levantamento da Associação Brasileira de Mutuários da Habitação (ABMH), em média, 18% dos contratos de imóveis analisados em 2024 apresentavam cláusulas abusivas, com maior incidência em trechos relacionados à rescisão contratual, cobrança de taxas e condições de financiamento, revela Sigila.

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Sigila, mestre em sistemas de resolução de conflitos e especialista na área, afirma que os principais abusos hoje partem dos agentes financeiros. “É comum o banco condicionar a liberação do crédito à contratação de seguros com empresas do próprio grupo financeiro. Caso o consumidor recuse, o financiamento simplesmente não avança”, explica a advogada. “Isso fere o direito à livre escolha e configura venda casada nos moldes do artigo 39 do CDC.”

A especialista esclarece ainda que a obrigatoriedade de contratação de assessoria jurídica não é prática corrente entre incorporadoras ou construtoras atualmente, e que o foco das irregularidades está nas exigências bancárias e nas cláusulas que criam desequilíbrios no contrato.

Entre os pontos críticos, Siglia destaca multas desproporcionais impostas ao comprador em caso de desistência, em contraste com maior flexibilidade concedida à incorporadora em situações como atraso na entrega. “Esse tipo de cláusula rompe o equilíbrio contratual e já foi reiteradamente considerado abusivo pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ)”, afirma.

O STJ pacificou o entendimento de que obrigações unilaterais ou que limitem os direitos do consumidor em contratos de adesão devem ser interpretadas de forma restritiva e, quando abusivas, declaradas nulas.

A especialista recomenda atenção redobrada à documentação e aos termos do financiamento. “Não basta analisar o contrato de compra e venda. O comprador precisa compreender o que está sendo exigido no contrato bancário, especialmente quando isso interfere diretamente nas suas decisões financeiras”, diz Siglia.

Para quem já firmou contratos com cláusulas abusivas, a recomendação é reunir a documentação e procurar orientação jurídica. A advogada também defende mais fiscalização por parte dos órgãos de defesa do consumidor e maior investimento em educação jurídica. “Adquirir um imóvel é uma decisão importante, e esse processo precisa respeitar os direitos do comprador do início ao fim”, finaliza.