Saiba quanto vale a antiga Rodoviária de Salvador e o que daria para fazer no local

O novo Terminal Rodoviário de Salvador será inaugurado nesta segunda-feira (19) e a antiga estrutura onde, até hoje, circulam, diariamente, milhares de pessoas ainda tem destino incerto. Em entrevista à imprensa, o governador da Bahia, Jerônimo Rodrigues, disse que a mudança da legislação municipal em 2025 afetou a lei de uso de solos urbanos e que, por isso, é preciso haver uma projeção do mercado imobiliário para calcular o valor de comercialização do espaço. Diante da atual indeterminação, fica a pergunta: quanto vale a antiga Rodoviária de Salvador e o que daria para fazer no local?

O BNews entrevistou a economista Alessandra Giovana Borges, especialista de Inteligência de Mercado e sócia da empresa Único Consultoria e Projetos, que respondeu alguns questionamentos sobre o tema. Confira o ping pong a seguir:

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 - Quando vale a “antiga” Rodoviária de Salvador?

Não é possível cravar um valor exato para a antiga Rodoviária de Salvador porque estamos falando de um terreno muito grande e de um ativo urbano muito complexo. Na prática, o preço final depende de variáveis como a metragem oficial do terreno, o zoneamento, o potencial construtivo e o tipo de uso que será permitido naquele espaço.

O que é possível fazer é uma estimativa baseada em critérios de mercado. Por exemplo, a área da rodoviária é frequentemente citada em torno de 150 mil metros quadrados e ela está em um dos eixos mais valorizados da cidade, que é a Avenida Antônio Carlos Magalhães.

Qual foi o meu raciocínio: se usarmos como referência valores praticados hoje para terrenos naquela região, em torno de R$ 4.500 por metro quadrado (tratando-se de terreno), chegamos a uma estimativa aproximada na casa de R$ 600 a 700 milhões.

Mas é importante reforçar que isso é uma estimativa de mercado, não uma avaliação oficial. O valor real só pode ser definido a partir de estudos técnicos, jurídicos e urbanísticos. Mais importante do que o número é o enorme potencial daquele espaço para um projeto que dialogue com a cidade e gere impacto urbano positivo.

- O que poderia ser feito no local da antiga Rodoviária de Salvador?

Antes de responder é essencial entender que a decisão sobre o uso futuro depende de regras urbanísticas, planos diretores e processos jurídicos que ainda não estão consolidados. Então não basta querer, precisa ser permitido/autorizado.

Inclusive, no passado (2021), o Governo do Estado da Bahia tentou autorizar a venda de grandes imóveis públicos, incluindo a antiga Rodoviária de Salvador, o Detran e o Centro de Convenções, numa proposta que chegava a mais de R$ 700 milhões em valores estimados para os terrenos na época. Porém, a Assembleia Legislativa suspendeu a votação do projeto por falta de informações detalhadas sobre os imóveis, como mapas, perímetros, valores de mercado e planos de uso, elementos essenciais para uma decisão responsável. Esse impasse indicou que não há hoje um quadro jurídico definitivo para a alienação ou uso do terreno sem um plano urbanístico claro.

Entidades técnicas, como o Instituto de Arquitetos do Brasil (IAB-BA) e grupos acadêmicos, defenderam (na época) que, por se tratar de uma área de grande porte numa centralidade da cidade, é fundamental primeiro estabelecer um planejamento urbano detalhado para orientar o destino da área e evitar decisões que priorizem apenas o valor financeiro imediato em detrimento de impactos urbanos.

- Depois de ter feito todo este preâmbulo, poderia abordar algumas possibilidades de uso futuro (apenas considerando boas práticas de planejamento urbano)?

Se o processo avançar com base em um plano urbanístico bem estruturado, essa área tem potencial para transformações que possam beneficiar a cidade como um todo. Exemplos de grandes terrenos remanescentes de usos anteriores em centros urbanos mostram como áreas subutilizadas podem ser integradas ao tecido urbano de forma produtiva. Seguem alguns exemplos:

·         Espaços urbanos de uso coletivo e convivência

Em grandes cidades, áreas estratégicas que deixam de cumprir sua função original, como antigos terminais, complexos ferroviários ou estruturas logísticas, podem ser reconvertidas para novos usos urbanos. Em alguns casos, esses espaços passam a abrigar parques urbanos, áreas de convivência, espaços culturais ou serviços integrados, sempre a partir de planejamento urbano e definição clara de diretrizes de uso.

·         Usos mistos com habitação, comércio e serviços

Outra possibilidade é a adoção de projetos de uso misto, comuns em grandes cidades quando áreas extensas mudam de função urbana – a alternativa que considero mais equilibrada do ponto de vista urbano e econômico. Esse tipo de solução integra moradia, comércio, escritórios e serviços em um mesmo conjunto, contribuindo para maior vitalidade urbana e para a redução de deslocamentos diários.

Em cidades que passaram por mudanças estruturais em grandes áreas funcionais, como antigos portos e zonas logísticas, há exemplos internacionais de reconversão urbana com usos mistos. Casos como a frente portuária de Barcelona ou áreas das antigas docas de Lisboa mostram como áreas extensas podem ser reprogramadas para integrar comércio, serviços, lazer e outros usos urbanos, sempre a partir de planejamento e decisões públicas estruturadas.

Uma observação: considerando a escala do terreno e sua inserção em um dos principais eixos viários da cidade, qualquer projeto para a área precisa partir da lógica da mobilidade urbana. O espaço pode ser planejado para integrar transporte coletivo, circulação de pedestres e bicicletas, organização viária e usos urbanos complementares, reduzindo a dependência do automóvel e evitando sobrecarga no sistema viário do entorno.

- O que é necessário antes de definir o uso?

É importante destacar que, sem um Plano Diretor específico, sem estudos de impacto urbano e sem a definição clara de zoneamento e índices construtivos, não é possível dizer com precisão o que poderá ser feito no local.

Pela sua localização, dimensão e potencial construtivo, o terreno da antiga rodoviária deve ser tratado como parte de um processo de planejamento urbano mais amplo, que envolva o município, o Governo do Estado, a sociedade civil e entidades técnicas, além da realização de estudos de impacto socioambiental e de viabilidade técnica.